每日地产 | 签证收紧房市承压，需求或减少30%

分析师Grant McCasker、James Druce和George Tharenou说，他们通过与许多业内人士交谈、做调查以及分析签证数据等手段，对457签证制度（重新命名为短期技能短缺签证Temporary Skill Shortage或TSS签证）最新改变可能带来的影响进行了研究。这些修改过的规定将在2018年3月全面实施。

尽管分析师并不认为需求的下降会如此迅猛，但他们的确表示，住房需求会因为新的签证限制而下降。我们看到风险已经迫在眉睫。市场可能低估了新的TSS签证会对住房需求造成的影响。

新签证制度改变之处包括，对通过短期技能职业列表（Short-term Skilled Occupations List）上的职业获得永久居住权这条途径加以限制，并对英语水平和在澳工作经验提出更高的要求。新签证规定除了有可能减缓技能工作签证的增长率，同时还可能对其他签证申请造成影响，因为学生、毕业生、457和永久签证之间是互相联系的。

457签证会有更严格的申请资格，要求及其与不同签证之间的联系，尤其是学生签证，意味着海外移民总数可能会下降，而潜在需求中有大约一半是由海外移民构成的, 分析师说。

2015财年，澳洲大约通过了40万个学生和457签证。分析师说，根据人口统计特征可推测，土地需求比公寓需求所面临的风险更大。因为印度人是457签证的最大用户群，也是增长速度最快的移民，他们对土地的偏爱多于公寓，这也是为什么在城市远郊，会有印度开发商圈一大片地做一个印度村出来。而中国人则较多为学生签证，457签证并不多。

“人口统计数据显示，印度人是457签证的最大用户群，并且更为依赖从学生到457再到永久居民这条途径。有行业人员说，印度人在悉尼和墨尔本都喜欢土地项目，所以如果印度移民大幅缩减，这两个城市的土地项目就会受到影响。

分析师预测土地开发商，比如最大的上市集团Stockland，将面临压力，而公寓开发商，比如Mirvac，则将几乎毫发无伤地度过这次变革。

澳洲房地产研究公司（National Property Research Company）对澳大利亚储备银行（Reserve Bank of Australia）的房地产业务联络人Matthew Gross说，移民是房地产市场最重要的驱动力之一。

当移民人数开始减少的时候，你可能就会面临产品多于终端用户的情况。Gross先生说。没了终端用户，你的生产速度就变慢了，正如矿工搬走后的矿业小镇一样，空置率上升，资产价格下降。

2016年六月，新州的海外移民总共增加了76000，维多利亚州则增加了68000，而排名第三的昆士兰则总共增加了21000。要是移民数量达不到过去四五年的水平，澳洲的房地产市场就会大大恶化,而且这似乎是不可避免的。

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责任编辑：郭惠丽 陈芷沁

资料参考：AFR