新政首日能否开门红 | 澳洲房市7月1日拍卖前瞻

文 / 梁杰夫

上周，作为新政前最后一个周六（6月24日），拍卖市场上悉尼墨尔本共1661套房产上市，相比6月17日的1769套稍微减少，但他们双双录得八周以来中位价的最高水平：其中，悉尼133.5万，墨尔本89.02万。有趣的是，即使中位价创阶段性新高，两城的拍卖清空率却创下新低，中位价和清空率的背道而驰也加剧了市场争议。

按照CoreLogic的数据，本周全澳预计共有1820套房产拍卖，其中悉尼781套，墨尔本787套，布里斯本105套，阿德莱德72套，堪培拉34套，珀斯34套，塔州7套。拍卖日（7月1日）天气晴朗但是温度不高，等待入市已久的首次置业者们会不会在寒冷的冬天汇聚成一股房市热潮？当天的拍卖数据是否可以给后半年房价走势一个指向？我们拭目以待。

我们来看下图最近八周的清空率及中位价图表，在经历了6月10日116万澳币中位价和67%的低潮后，悉尼在6月17日录得126.5万的中位价和70%的清空率，算是恢复正常水平，在接下来的6月24日，悉尼中位价再下一城，达到133.5万，创下八周以来的新高。

但是另外一个指标-清空率却表现逊色，6月24日悉尼69%的清空率低于6月17日的70%，所以我们可以看到清空率的走势落后于中位价走势。同期拍卖数量方面，748也略少于787。

和去年同期八个周相比，悉尼拍卖中位价平均都有10%以上的提高，以6月24日133.5万的中位价为例，和去年同期113.35万相比有17.78%的增长。

可能是由于季节性调整的缘故，去年6月份悉尼拍卖市场也较为冷淡，清空率在75%左右，然后到八九月上扬到80%左右，但是从2016年4月底开始，清空率都没有掉到70%以下，直到今年6月，两次出现6字头的清空率。或许可以说，这个冬天清空率有点冷。

我们再来看墨尔本，墨尔本中位价上升势头较为温和，从17日的87.9万上扬到24日89.02万。该中位价也是过去八周内的最高水平。和悉尼一样，24日73%清空率是八周以来的最低水平，从图表也可以看到清空率总体下行的趋势，所以房市变冷的结论也有足够数据支持。拍卖数量方面，913套算正常水平。

和去年相比，6月24日墨尔本拍卖中位价也比去年同期要高。悉尼和墨尔本房价的差异大概在30万，根据最新的人口普查数据，在过去五年内，墨尔本人口数量增长12.1%，悉尼增长9.8%，按照这样的速度下去，墨尔本人数超越悉尼也是可以预期的。虽然房价不一定是决定人口分布的主要因素，但是在失业率差不多的情况下，30万澳币的房价差异，的确会使得不少人选择墨尔本。从地理上看，悉尼无处可去，东边大海西边蓝山，南北自然保护区，森林。墨尔本则不同，可以三面舒展，土地一圈圈被开发，所以即使是兴建独立屋，其土地储备也是足够的。在以独立屋为主的拍卖物业数量上，墨尔本都比悉尼要多出200套左右，即使目前悉尼的人口比墨尔本多出30万人。

在过去八周清空率和去年同期的比较中，墨尔本表现优于悉尼，2017年录得的清空率都比去年同期要好。

此外6月24日的拍卖，布里斯本上市88套，阿德莱德72套，和6月17日相比差别不大。倒是堪培拉同期拍卖数量由17日的55套上升到24日的88套。当天的清空率方面，三个城市表现不一。其中，布里斯本清空率从44%下挫到40%，录得八周最低水平。阿德莱德清空率也从80%下降到74%。堪培拉清空率则从55%上扬到70%。

我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数，该指数不分独立屋和公寓市场，统一计算。其中，在截至6月29日的过去一年，悉尼房价增长12.15%，墨尔本增长13.42%，当然，它们亮丽的年度增长主要归功于独立屋。而最近一个季度（三个月），悉尼墨尔本房价分别只增长0.68%和1.35%，其受到的负面影响基本都来自公寓市场。布里斯本年度增长3.09%，阿德莱德年度增长2.46%，表现一般。而珀斯在过去一年内下跌-1.68%，继续垫底。

如果独立屋和公寓分开比较，按照Corelogic最新的五月数据，我们可以看到独立屋增长强劲，公寓表现欠佳。

本周二，澳洲2016年人口与住房普查结果公布。澳洲人口数量突破2400万的时间比官方预计时间提早17年，在过去五年时间中，墨尔本人口数量增长12.1%至448.5万人，悉尼人口数量增长9.8%至482.3万人。作为一个移民国家，移民占据了新州维州人口的28%，西澳的32%。澳洲有26.3%或者说615万人出生在海外，而50.9万人出生在中国，相比90.7万人出生在英国，51.8万人出生在新西兰，45.5万人出生在印度，中国背景的移民虽然数量增长速度很快，但是类似“中国人占领澳洲”，“华人占领悉尼”这样的观点炒作是不适宜且没有事实依据的。在周三的时候Daily Telegraph出来的头条文章，大标题写着 “Welcome to Chinatown”并写着中文“欢迎来到中国城！”传达的并非是什么积极的讯息，反而会让澳洲本地人产生抵触的情绪。同期公布的数据还有如澳洲伊斯兰教信徒达到60.42万人，成为澳洲第二大宗教，那Daily Telegraph要不要搞个“欢迎来到澳大利亚斯坦”的大标题呢？

澳洲房产之所以受到投资者的欢迎，就是因为澳洲有稳定的经济，政治大环境。如果这个稳定的政治环境变了，投资者第一个担心的不是他们的物业价值涨跌，而是更重要的东西了。在过去的几周，恐怖袭击频发的时候，澳洲部分媒体却炒作起了“澳洲政坛的中国威胁论“，虽然这是政治层面的东西，但是毫无疑问会影响到经济，影响到海外资本对澳洲房地产的投资。

同时，中国银监会要求银行盘点各自对几家参与境外收购的大企业的风险敞口，包括大连万达，复星国际，海航和安邦保险，这个事件使得他们完全或部分持股企业的股票应声下跌。分析人士称这是由于他们在国内贷款，在海外高调收购资产而引发的。中国控制资本外流的趋势也使得今年上半年中企对澳洲的投资几乎减少一半。

图片来源：AFR

这样一内一外两重因素管控，海外资本投资澳洲无疑遇上了寒流。澳洲政府目前的政策是向海外人士收取高额税收，补贴本土首次置业人士，至于能不能真正实现可负担之梦，那是存疑的。相比之下，吸收海外资本，吸收海外高密度住宅经验，提高房屋供应量，提高就业率提高工资水平，对于人口增长迅速的澳洲来说，才是解决可负担性问题的有效途径。

不久前国际清算银行BIS发布的报告说，澳洲及其他几个逃过金融危机的国家现在正面临家庭负债过高的威胁。它指出加拿大，香港和中国是最高风险的经济体，而和中国关系紧密的澳洲，也处于较危险的位置。虽然BIS屡次预测澳洲的地产危机，不过鲜有成功。

澳洲本土经济学家则表示，BIS这次的预测也基本会落空，因为澳洲央行利息提高250个基点到4%的可能性微乎其微。目前1.5%是利息周期的底部了，2.75%是中间水平，然后4%是顶部。而4%恰好是BIS预测引发债务危机的关键。澳洲的经济因素，包括央行自己的预测，都不认为会很快升高利息。现在的利息处于合理的水平：房价高耸，首先央行不会降息；同样因为要维持2%左右的通货膨胀率，央行也不会很快升利息。

图片来源：AFR

当然，如果商业银行可以不管央行自行调高利息，那么债务危机的到来会快加。不过根据贷款市场目前的状况，商业银行在调高部分贷款产品（只还利息贷款，海外人士贷款）利息的同时，也在降低另外一部分贷款产品（本息同还贷款，首次置业贷款）的利息，基本是此消彼涨的状态。所以商业银行总体上是在提高利息，但是，又不至于提高到引发危机的幅度。

虽然没有大的危机，但是澳洲的公寓市场遇上局部寒流也是事实。CoreLogic的报告显示，公寓转手亏损的比率在过去的一个季度达到自2013年以来的最高水平。在墨尔 本，公寓以亏损结果转手的概率是独立屋的6.5倍。在2017年一季度，全澳范围内9.6%的业主在转手物业时候亏钱，相比上一季度 的8.8%，有所提高。该季度，转手物业亏钱总额是4.938亿澳币，人均损失3.5万澳币。不过，转手物业盈利的数额更大，高达209亿澳币，人均盈利是18.5万澳币。所以，投资物业还是发家致富的不二之选。

作者：梁杰夫

澳房汇执行编辑，澳洲地产专栏作家，信贷专家