央视调查：三亚房价每平骤降4000元，琼海中介纷纷转行

来源：央视财经和经济日报

继海南省在4月14号出台了楼市新政之后，琼海、海口、三亚等海南主要城市也相继细化了限购政策，业内人士认为海南楼市已经进入全面调控期，那么房地产市场对此有什么反应呢？来看记者日前在海南省进行的调查。

海南多城市出台调控政策 三亚商品房量价齐跌

记者来到海南省三亚市房地产交易中心。偌大的展示厅内，几乎看不见咨询者的身影，只有一些楼盘的销售人员。

海南省三亚市某楼盘销售人员：三月份的时候这里还有很多人在排队办证，但是现在的话因为很多人都受到限制，所以咨询的人肯定会减少。

根据三亚市政府公布数据显示，2017年一季度，三亚市全市累计房屋销售面积88.2万平米，同比增长65.6%；房屋销售额217.2亿元，同比增长127.0%。价格方面，1至3月，三亚市新建商品住宅价格分别上涨6.3%、7.6%和10.3%；二手房销售价格分别上涨3%、3.7%和 4.6%。业内人士认为，价格的迅速上涨促使了本次调控政策的连续出台。

海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路：因为我们全国的城市调控，外溢出来的这些高净值人群的资金的走向，因为大家投资都关注到了海南之后，很多热钱也跟进来了，确实市场表现特别火爆。

限购政策出台之后，三亚房地产市场反应明显。国家统计局的数据显示，4月三亚市新建商品住宅价格环比下降1.2%，领跌全国。而根据三亚市住建局统 计的最新数据，5月1日至16日，三亚市商品房网签均价则环比下降了14.71%，价格已从2月份的高点23800元/平方米下降到5月份的19900元 /平方米。

海南卓亚家缘投资股份有限公司总经理汤黄龙：尤其是一些高端住宅，报价方面已经明显的相对于新政之前还是有一个大概5%到8%幅度的下降，成交量的话大概在80%甚至是超过80%的成交量下降了。

而对于调控政策的影响，当地业内人士认为，短期内可能会出现量价齐跌的情况，但长远来看，三亚的房价并不具备大幅下跌或者暴涨的可能。

海南省三亚市房地产业协会秘书长刘树国：因为三亚是个稀缺资源的地区，它的房地产从拿土地应该说价格也比较高，另外打造产品从三亚的房地产发展思路就是高端有序。价格不会暴涨，但是未来价格还会涨，不会暴涨。

琼海楼市转冷 中介转行普遍

琼海市是海南省第一个出台房地产细化调控政策的城市，当地的外省置业客户比例也非常高。4月24号，琼海楼市调控政策的出台，致使大部分的外省置业客户失去了购买资格，那么政策对当地房地产市场的影响又如何呢？

谢镇伦是琼海市一家房产中介公司的员工，他所在的公司原来有20多人，生意一直比较稳定。但在当地的限购政策出台之后，这里的员工所能拿到的底薪很少，很多人都不得不主动辞职转行。

海南省琼海市某房地产中介公司员工谢镇伦：工作也不好找的，因为琼海这边是以房地产销售为主营业务。

庞明军的中介公司也面临着同样的状况。他的门店最近濒临关停，现在只留下了两名看店的员工处理以往没完成的合同。当地的从业人员告诉记者，目前琼海市的大部分房产中介公司都已经没有生意可做，调控政策非常严厉，很多客户都已经没有办法在琼海买房了。

海南省琼海市中悦地产中介公司总经理庞明军：原来一些老的客户在维持，成交这块是一点都没有了。

海南省房地产中介行业协会会长 邱廷录：琼海它的市场结构就是基本上商品房是95%以上是岛外的客户来购买。这次调控政策非常严厉，你像琼海基本上就行业全部一下子一夜之间就可能大面积倒闭，开发商他们能不能挺得住，有资金的可以挺得住，像中介公司就明显大量地裁员。

记者来到琼海市房地产交易中心，大厅内人很少。

购房客户李先生：春节前后的时候，基本上就是拿着钱都不挑房号不挑房型的买的，现在好挺多了，因为有本地社保的人很少很少，几乎没有。

一些当地的开发商也告诉记者，包括博鳌、嘉积等在内的琼海主要城镇目前只有很少的新楼盘在售，考虑到市场的变化和购买者的观望情绪，一些原本打算近期开盘的开发商也将开盘日期延后。

海口：本地刚需数量大 产权式酒店纳入限购范围

记者在海南省调查的过程中也发现，与三亚和琼海两地的楼市大幅降温不同，海口的销售情况似乎要好一些，那么这背后有哪些原因？海口市的房地产市场又有哪些不同呢？

记者一大早来到海口市房地产交易大厅，发现这里早就挤满了人。

海南省海口市市民 范先生：就是现在买房也很着急，从内地过来，我是卖房我也很着急，得帮人家把手续办完了，因为限购的政策在海口一直在不断在扩大限购的范围。

业内人士认为，海口市本次出台的调控细则主要旨在保护本地居民的购房刚需。

海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长王路：像海口跟琼海三亚区别相对大一些，因为海口是我们本岛主要的一个本地化市场为主的，就我们海口它70%是来自于海南人和新海南人，其实限购区域角度来讲实质上也是对我们本地市场做了一定的保护。

记者从一些开发商处了解到，限购政策对海口市区的新房销售量影响目前比较有限，只是价格受市场观望情绪影响有小幅下调。海口市某楼盘的一位营销总监告诉记者，他们的楼盘在5月13号，也就是海口市限购政策公布后的第三天开盘，虽然有部分岛外客户因限购失去购房资格，但总体销售情况比较乐观。

海南积星房地产开发有限公司营销总监 蒋海军：限购限贷的政策的话对于那种岛外的客户群体的话影响会非常巨大，我们来说的话影响的相对会少一些。开盘当天只剩下几套。

此外，海南省多个城市重新规定了产权式酒店的出售比例，要求产权式酒店项目销售比例不得高于该项目可销售面积的10%，其余90%必须自持经营使用。业内人士认为这也会进一步促进当地的房地产企业转型。

海南锦诚房地产咨询策划有限公司董事长 王路：影响最大的可能是产权式酒店，我们被政府约束了可售面积。|||资金实力比较弱的运营能力比较差的企业在接下来的市场发展当中就会遇到比较大的阻力。

专家看法：房价下跌地方政府马上就有危险

昨日，中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬，在主题为“房地产市场：泡沫与风险”的第8期国家金融与发展实验室智库讲坛上表示，一般说房地产金融风险出现的时候是出现负资产之时，目前在国内现有体制下根本不可能出现，至少中期看不可能出现这一情况。城市化路径目前主要是通过大城市化实现，小城镇路径并不可行。特大城市的房地产市场，可考虑在发展自有住房买卖市场和发展大规模租房市场两方面发力，尤其是发展租房市场大有裨益。发展租房市场的要点是要鼓励广大民间力量介入。目前看当前房地产问题过热，风险不完全在于地方政府，房价下跌地方政府马上就有危险。

从长远看，房地产问题取决于人口、土地、银行信贷等各种因素。目前房地产市场的调控应当着眼于中长期，应以首付率为主要调控手段，目的是降低系统性金融风险。另一方面，进一步认真研究城市化的新格局。迅速改变居民住房的格局，谋划租和售的新格局，采取有力措施发展健康的房地产市场。

国家金融与发展实验室高级研究员蔡真在《房地产市场：有泡沫，无风险》主题演讲中表示，所谓泡沫是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只能想通过买卖牟利，而对这些资产本身使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。

以深圳为案例，目前深圳市的郊区涨幅超过城区，核心区大户型需求明显，郊区小户型需求明显；中间户型的需求略小于供给。前者反映了金融推动和投机需求；后者反映改善型需求被挤压。

国家金融与发展实验室金融法律与金融监督研究基地副主任郑联盛认为，房地产是中国经济金融体系的系统重要性领域。从2016年及其后2至3年最大的系统性风险因素看，房地产行业的总效应占贡献高达12.33，排名首位，远高于其他行业。房地产与银行表外融资、影子银行等紧密关联，非传统信贷融资2014年大致规模为30万亿元，2015年为36万亿元。截至2016年6月末，资产管理规模超过60万亿元。

房地产周期是如何形成的？郑连盛表示，在稳增长中，房地产市场政策放松成为重要的选择。房地产部门是去库存最重要的领域之一。2016年国庆前后，中央政府和各地出台房地产调控政策，再次行政手段来试图控制飙升的房地产价格。2006年以来，我国房地产周期的波动似乎与行政干预十分紧密。需求的周期波动还是政策的周期波动，目前还没有定论。从市场供求关系看，房价上涨在向二线城市蔓延。房地产市场整体存在“五高”风险：房地产市场高房价、高库存、高杠杆、高度金融化和高度关联性是房地产市场风险的基本特征，影响银行、影子银行、地方政府以及财政体系。中国系统性风险在积累。如何解决这一问题？郑联盛认为，未来财税制度和土地制度的改革是关键。

中国社会科学院城环所房地产研究室主任王业强表示，我国房地产市场与国外房地产市场有本质的区别，要结合制度自身特色去考察。2017年房地产市场主题是防风险，房地产市场要建立过度商品化和纠偏的机制。

来源：央视财经和经济日报

本文编辑：钟艳蓉

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