太拼了！广州史上最多限制条件下拍地！白云无地铁地块拍出近3万/㎡
饿的时候没办法，苍蝇肉也是肉！
今天（28日），广州迎来“3·30新政”之后首次拍地，土地出让规则也做出了调整，除了拼钱，还要拼为社会做贡献，拼自己做房东，甚至拼运气。
幸亏，最终并没有进入到摇号拼人品的阶段，两宗地都在竟自持阶段被万科拿下。
白云区鱼苗场宅地，需自持50%，楼面价29382元/㎡（不含自持面积）。黄埔区长岭居YH-A4-3宅地，需自持55%，楼面价19862元/平（不含自持面积）。
一半房子不能卖！如果按照可售面积来计算，那楼面地价基本就是要翻一倍。
没错，只要想消灭“地王”，政府可以轻松地拉出一张网。
在本次土地出让之前，两宗住宅用地，及时修改了出让规则。
大概就是：
第一步：拼有钱
（达到最高限制地价之后）
第二步：拼为社会做贡献，竞配建拆迁安置房
（达到竞配建拆迁安置房最高面积之后）
第三步：拼做房东，竞企业自持商品住房面积
（有两个或两个以上竞买人愿意全部房子自持）
第四步：拼人品，摇号确定竞得人
虽然3·30新政刚出，土地出让方式也调整，但是拍地的整体画风，变化不大。
报价非常迅速，从竞价，到竞配建，再到竞自持。
白云区鱼苗场宅地，经过65轮鏖战，万科击败了招商、保利、金地、华润、合景泰富、葛洲坝、九龙仓、碧桂园、华发、龙湖、时代、中冶、恒基兆业、中海一众豪强，以23.88亿元的总价，和1350平配建的代价将地块拿下，同时需自持50%的建筑面积，楼面价29832元/㎡（不含自持面积）。
目前周边一手项目较具可比性的为保利华润紫云，均价3.9万/㎡。周边二手项目楼龄较长的如汇侨新城价格在1.5-2万元/㎡之间，楼龄较新的保利紫薇花园、荷塘月色等项目价格在2.4-3万元/㎡。
该地块靠近新市商圈以及传统白云人口稠密区，因此菜市场、超市、大小商业体等生活配套俱全；但广州中原研究发展部认为其通勤以及教育配套则略显逊色，首先地块周边3公里范围内无地铁站，在建的8号线北延段进度较慢，即使日后建成离项目约2公里，对于徒步前往而言稍远。
至于29832元/㎡这个楼面价如何？以史为镜！2017年3月29日，棠涌南路AB2805038地块以楼面价32905元/㎡出让。
今天拍出的鱼苗场与棠涌南路地块直线距离2公里，虽然楼面价便宜了大概三千块，但是只有一半的房子可以出售。如果从房企迅速回笼资金的角度来看，压力还要更大一些。
再看看黄埔区长岭居地块。
去年，这个距离珠江新城近30公里的地方，就曾拍出超过两万七的楼面地价。
今天出让的长岭居YH-A4-3宅地，容积率仅为1.0-1.5，可以打造高端产品，自然吸引力也不小。
最终，也是拼到了第三阶段，还是万科，以12.22亿元，加上配建900平方米拆迁安置房的代价，拿下该地块。
而且，该地块的自持面积达到了55%，楼面价19862元/㎡（不含自持面积）。
据了解，作为目前黄埔区主要的一手“供货大户”，长岭居板块近2年成交热度颇高，目前主要在售一手项目价格范围在1.9-2.5万元/㎡之间，二手项目1.8-2万元/㎡之间。
目前地块所在的长岭居板块未有地铁线路布局，离地块约3公里的21号线长平站约2018年年底开通，而地块周边有一公交站，但主要为萝岗范围内短线，因此来往市中心公共交通待改善。
话说，近年长岭居板块最让人瞩目的，就是去年8月中冶以27274元/㎡竞得的长岭居CPPQ-A2-1地块。
此次这宗地距离中冶高价地直线距离仅为1.5公里，不到两万元的楼面价看起来低了不少，不过55%的物业需要自持，能卖掉快速回本的没多少了。
对于此次新政后，一口气拿下两宗地块，而且都需要自持一半物业。广州万科相关人士表示：我们转型的目标就是城市配套服务商。
南都记者了解到，万科此前早已提出“八爪鱼战略”，在长租公寓、养老、教育、商业、医疗等领域都有触及。因此在自持物业的经营方面，会较其他开发商较有优势。
4月26日，广州万科助理总经理喻敏锋在接受南都记者采访时就曾表示，未来房地产一定是往这个方向发展的，不再是拿地，再全部卖掉的模式。
方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，如果按照可售面积来计算，事实上白云鱼苗场地块的楼面地价已经达到59664元/平方米，长岭居地块楼面价达到44137元/平方米，目前土地市场并没有降温。
对于自持的面积，他表示处理方式主要有两个，一是类似长租公寓，进行统一经营管理，定期收租。但目前租赁与资产价格比，平均回报率仅2%左右，所以此方案压力大。第二是一次性10年以上的超长期出租，租客自行打理，市场称“买使用权”属以租代售方式。但该方式北京最近限制，有政策风险。
南都记者 林广
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