外国人买房松绑 澳房投资突现转机

澳华财经在线 11月30日讯 为回应房地产开发商的担忧，澳财长莫里森(Scott Morrison)宣布调整外资法规，外国人可购买其它海外人士未能支付交割而转售的期房。

莫里森财长说，刚开建或在建的公寓及房屋产权并未发生变更，不应视为现房，这“符合常识”。

ACB News《澳华财经在线》报道，澳大利亚外资监管法规在设定上主要是刺激新房建设。此前，未交割期房被视作“二手房”，不得向外国人转售，但在新规定下这类房产仍算作“新房”。明年会有大量公寓建成，涌入市场，开发商担忧从下定金到完工交房，期间有许多投资者不能交割。莫里森财长说，法规调整主要是回应行业的忧虑，在买家撤离的情况下不致房产项目“搁浅”。

澳住房产业协会(HIA)总理事沃夫(Graham Wolfe)认为这次调整是“明智之举”。澳洲经济正在从矿业投资向非矿领域过渡，保证建筑行业在未来几年顺利发展至关重要。澳洲最大公寓开发集团Meriton掌舵者特里古波夫(Harry Triguboff)对政府举措表示欢迎。他说，此前政府在征税及审批手续上收紧，打击了海外买家。最新举措则传达出第一个积极信号，有助于改善中国方面对澳外资政策的看法。“这是澳大利亚首次采取行动来帮助海外买家”。

特里古波夫还认为，放松期房转手限制，表明公寓开发领域的交割失败危机已经引起政府警惕。澳储行近期曾告诫布里斯班与墨尔本内城公寓市场存在风险。与此同时，澳洲大银行相继削减对内城公寓及外国买家的贷款发放，基本上切断了本地融资渠道。

风险抗不住

ACB News《澳华财经在线》报道，盖房子，卖不掉怎么办?许多开发商担忧的同时扩张步伐放缓。澳统计局周三公布的数据显示，十月全国住房营建许可下降12.6%，为16,279套;公寓审批数锐减，较九月产生24.8%的巨大跌幅。公寓、排屋与半独立房屋总审批数是6,887 套，远低于上月的8,997。

安保资本首席经济学家奥利弗(Shane Oliver)说，新公寓审批“似乎已经过了顶峰”。公寓审批数据向来波动剧烈，不过长期数据也印证着下滑势头。截至十月，新公寓年度审批数是115,305 套，九月是 120,258套。

HIA本周早些时候证实，十月新房销量下跌8.5%，为2014年七月以来最低水平。独栋房销量降8.2%，公寓销量降9.2%。买家断贷，新房营建与销量同步大幅放缓，公寓市场“健康”状况似乎在恶化。

昆士兰银行董事会主席戴维斯(Roger Davis)在周三举行的股东年会上对房市做出判断称，多地房价持续上涨，或许东海岸一些市场已经到了价值饱和阶段。“目前的房价，无论是独栋房还是公寓都比较高了，市场价格预期的基础在于移民水平持续强劲、东部州供应短缺、低失业率和长期低息。

“但是，墨尔本以及布里斯班‘交割激增’时刻将来临，明显是经济当中的一个压力点，需要密切观察”，戴维斯说。

上月澳储行曾告诫，公寓供应过剩的风险已开始显现，包括信贷收紧导致的海外买家期房交割失败，以及交割时房产估值跌到合同价以下等。

本地大银行在开发贷款发放上也谨慎有加，开发商融资困境突显，被迫转向外国银行获取融资。澳审慎监管委员会(APRA)数据显示，去年9月，在澳开办分支的外国银行(亚洲银行居多)提供的开发贷款是$14.9亿元，主要用于公寓建设，到今年九月已飙升到$ 26.5亿元，土地开发贷款也增长了$ 10亿元。

晨星分析师说，过去三到六个月这股势头非常明显，预计未来外国银行将会在澳洲地产领域扮演更大角色，并且主要是中国及日本银行。

近几年澳房价格飙高与公寓建设大跃进几乎同步发生，到2017/18年将迎来新公寓上市高峰。但是，做为公寓期房购买主力的外国投资者，尤其是中国买家面临国内资本限流及澳洲信贷紧缩的双重困局，有可能让一场供应盛宴演化成真实的供应“剩宴”。

最初开始打击外资购房时，政府的出发点之一是防止海外人士抢占房源推高房价，帮助本地买家留在市场，改善住房可负担性。至于公寓期房交割危机恐怕是一开始没有想到的。澳财长此时“松口”，反映出外界压力之下政策思路的些微转变，似乎开始认可，在房市调控上，外国人不是真正应当讨伐的对象。卖不掉的期房可能还是要海外人士来消化。

房产投资税“挨刀”？

ACB News《澳华财经在线》报道，然而，一头松，一头紧，现房投资恐怕很快将要处于政策雷达之下。本周，新州州长贝尔德(Mike Baird)一改此前立场，示意支持联邦政府号召考虑负扣税改革。同时他也表示，新州将尽其所能增加供应以平抑房价。

开发领域及新房市场的晦暗情绪并未影响到现房市场。据CoreLogic数据，上周末全国房产清拍率上涨到76%，悉尼涨到81.9%。全国共有3367套房产参拍，是今年第二高，不过比去年同期仍低10%左右。潜在卖家似乎在观望，怕卖出去容易，买房就难了。

相比之下，在墨尔本清拍率由79.4%滑落到76.9%，拍卖场数1618。布里斯班，清拍率由 45.2 %升到53.5%，只190套房产参拍。

房产投资活跃，房价持续攀高，关于房产税改革的讨论再次回到台面。

11月29日，在堪培拉参加国家新闻俱乐部活动时，贝尔德州长敦促再次考虑税法改革。他表示自己还没有就负扣税改革形成完整意见，但规划部长斯多克斯已经拿出一份提案，最终目的是改善住房可负担性。“如果负扣税改革会带来积极影响，我们当然应该考虑改革”。

澳洲工党在大选期间曾利用房产税大做文章，要求限制负扣税与资本利得税方面的优惠，博得不少房市中弱势人群的支持。新州在负扣税上的突然“倒戈”，支持工党立场，是否会引发新一轮的政策紧缩?房产投资税惠减少，又是否真能给房市降温?这多少取决于政治角力。但有一点较为清晰，政府的关注焦点重新回到现房市场，至少是在表面上表达出对住房可负担性更大的关切。

澳洲经济由矿业驱动向非矿业转型至今，房地产市场发挥巨大支撑作用。房市这盘棋怎么下，对于执政者无疑是相当大的考验。政府显然更愿意谈到未来需求。

悉尼2026发展规划已于近期公布，其中的种种蓝图与愿景令人向往。正如贝尔德州长所说，要努力增加供应，这是正确的方向，也是解决住房可负担性的根本所在。

截至2016年十月，新州一年批建的住房是74,577套，连续33个月保持在50,000套以上增长，连续12个月保持在70,000套以上。

目前悉尼房市仍保持稳健发展，并无供应过剩之虞。城市西部开发活动逐步升温，房型需求更趋多元化等进展，昭示当地房市正处于稳步上升通道。

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