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揭秘韩国基金在澳4亿投资受骗内幕:如何避开房地产投资的“坑”?

1个月前 来源: 澳财网 原文链接 评论1条

今年对于澳大利亚的大型开发商而言,可谓是多事之秋。跨年发酵的Opal Tower质量问题,让开发商Ecove焦头烂额;年中,悉尼的Ralan Group和墨尔本Steller相继倒闭……

而近期,起家于墨尔本的另一家大型房地产开发商Caydon则卷入一场涉嫌数亿澳元欺诈的诉讼。

根据墨尔本《时代报》(The Age)报道,韩国JB资产管理公司(JB Asset Management,后简称JBAM)在维多利亚州最高法院指控LBA Capital、其关联公司Living Bright Australia以及两家公司的独立董事Demetrios Charisiou,参与了对JBAM“复杂的欺诈”。

这起涉及价值近4亿澳元房产投资的欺诈案,不仅包括了Caydon在Moonee Pond的公寓项目中的48套房屋,还有墨尔本CBD对岸Southbank正在开发的地标公寓Australia 108(后简称:108)的41套房屋。

Australia108为目前南半球最高住宅楼

近百套的房产投资很可能“打水漂”,让人惊讶于金额和数量巨大。Ralan倒闭时,由于将订金作为无抵押贷款发放给Ralan,大量购房者无法拿回自己的订金款项。

虽然澳大利亚是信用社会,总体商业信用程度较好。如房产交易之类的投资,都需要律师参与,以规避风险。但澳大利亚并非“净土”,投资也会有“坑”。

博满金资首席分析师魏睿昊将揭秘这一巨额骗局,并分析如何识别房产投资或其他商业投资中的“trick(骗局)”。

澳财聚焦

主持 : Ivy Yu  许蝶

撰稿:Shadow Wu 邬颖茹

嘉宾:Julius Wei 魏睿昊

视频编辑:Kevin Huang 黄震宇

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韩国基金4亿投资打水漂

JBAM是韩国七大金融集团之一的JB金融集团(JB Financial Group)的全资子公司。根据其官方网站上的信息,该公司在美国、中国、南亚和欧洲等国家及地区为韩国投资人进行房地产相关的投资。

澳洲当地媒体报道,这次涉及的JBAM所属基金专注于开发专供于残疾人的公寓(SDA),是澳大利亚政府资助的“国家残障保险计划”(National Disability Insurance Scheme,即NDIS)项目的一部分。

JB资产管理公司官网房地产业务介绍页面截图

这家资产数十亿美元的公司在法庭上提交的文件指称,JBAM通过LBA Capital向开发商Caydon支付了3000万澳元,用以购买墨尔本Moonee Pond公寓项目中48套一居室公寓;JBAM还指称,LBA Capital伪造了墨尔本Southbank在建公寓108大楼的41套“并不存在”的专业残疾人住房的业权文件和签名,他们为此共支付了3220万澳元。

根据JBAM的文件显示,该公司向LBA Capital已支付和待支付的用于房地产投资的款项,共计近3.95亿澳元。尽管未支付的款项已追回,但本身意图进行的投资恐怕无法正常进行。

Caydon是墨尔本最大的私营开发商之一,在Brunswick、Collingwood和St Kilda以及Alphington Paper Mill都有大型公寓项目。Caydon的首席执行官(CEO)Joe Russo坚称,Caydon没有得到相关的付款,也没有与LBA Capital进行任何财产交易,并且指控有人伪造了有他签名的文件。

Caydon首席执行官Joe Russo,图/Caydon官网

在接受媒体采访时,他表示,虽然LBA Capital曾经和Caydon的职员交流过表示想购买公寓,但此后他就接到电话得知自己的签名被伪造了。

这起诉讼的关键人物——LBA Capital的Demetrios Charisiou,其名下公司的全部资产已被法院冻结。据《时代报》透露,他拥有12处房产,价值1650万澳元。

在今年早些时候,LBA Capital及其相关公司已经为其它十多处地产投入了1780万澳元的订金,这些投资项目至今仍未结清。法庭文件显示,全部结清的费用估计为9000万澳元,这笔资金目前在Charisiou律师——GPZ律师事务所的Nick Galatas控制的信托账户中。此外,Charisiou的公司在银行账户上有33.2万澳元,总资产为3460万澳元。

内幕:因牵涉墨尔本108大楼被起底

魏睿昊介绍,他在本地媒体曝光前,经由一个地产债务和股权投资的合作伙伴处,已经听说这起事件。当下的第一反应就是:难以置信。因为涉及金额太过巨大,且韩国方面并非个人,而是专业的大型投资机构,本身就有数十亿美元的资产。在这样级别的商业中,出现如此情况的欺诈是极为罕见的。

而暴露其中骗局的过程更是戏剧性:该合作伙伴当时正在了解墨尔本Southbank在建的108大楼的贷款融资情况,因此接触到韩国投资机构。其中有韩国方面的人员表示,他们已经买下108项目四十多套公寓。该合作伙伴就与108项目开发商确认,谁知得到的消息非常令人震惊——开发商表示从未向JBAM出售过公寓。他们再去询问JBAM,此时这个韩国基金公司才知道出了问题,再经检查发现所有房屋购买文件都是伪造的。

如上文所述,这起案件中,韩方授权LBA Capital的投资金额高达近4亿澳元,实际支付的为6540万澳元。5000万澳元被用于“购买”合同不实的房产,剩余1540万澳元的资金缺口不明。对于LBA Capital未结清的9000万尾款,媒体披露JBAM的一名代表表示,他们宁愿放弃投资,也不愿支付。

在发现有欺诈可能后,韩方设法追回了2.45亿澳元的资金。但这9000万尾款如今仍被冻结在被告方Charisiou律师所控的信托账户。魏睿昊认为,按照澳大利亚的法律体系,这笔钱大概率还是能够追回。不过,他也指出,已支付的款项恐怕要受损失,因为被告方的资产不过1000多万澳元,全部变卖也不足以弥补所有资金。

韩方问题:投资过程缺乏有效净调和监控

虽然欺诈行为非常可恶,但在这次“受骗”也暴露出韩国基金公司管理的许多问题。

魏睿昊对如此大的专业投资机构,未能做好有效的净值调查,非常惊讶。他表示,通常大机构做投资,尤其是像该案件中金额高达近4亿,应当会进行实时的监控和追踪。然而,从目前了解到的信息来看,韩方的净调恐怕很不完善。

比如涉案的LBA Capital已不是第一次牵涉在有问题的房地产项目中。《时代报》公布了一份该公司签署的购买Sorrento地标性酒店Continental Hotel合同。是否有些熟悉?Continental Hotel正是墨尔本倒闭的房地产公司Steller停工的项目。

LBA Capital以2100万澳元的价格从Steller手中接手该项目,但截至资产被冻结,只支付了210万澳元。而根据Steller原本的计划,这个项目的改建费用就高达8000万澳元。大型韩国基金JB资产管理公司在澳进行近4亿房地产投资,却发现大量购房合同均为伪造,近百套的房产眼看要“打水漂”,如此高额商业欺诈如何发生?

Continental Hotel曾是已倒闭开放商Steller的项目
(图/The Age)

魏睿昊认为,如果净调充足,韩方就不会把4亿资金交到这样一个潜藏猫腻的公司手中。

此外,他还觉得,当韩方给出资金后,所建立的资产结构和监管机制也都问题重重。如此大的资金量,只用简单的信托账户管理。显然他们对LBA Capital的融资能力和资金管理能力都毫无了解。

其他房地产投资“陷阱”

其实,随着近两年的房地产“寒冬”,曾经被房地产热潮掩盖的投资问题,就逐渐暴露出来。

最广为人知的恐怕要数澳大利亚房地产开发商未来集团(Ralan Group)倒闭,留下了至少5亿澳元的债务。数以百计的买家被告知,他们在之前支付的楼花订金有可能打了水漂,包含利息和无担保贷款在内,损失是7万澳元或更多。

该公司在黄金海岸价值20亿的红宝石(Ruby)和蓝宝石(Sapphire)大楼以及悉尼Arncliffe的兰花(The Orchid)大楼这两个项目中,绝大多数的楼花买家与未来的两个集团子公司(由未来集团的创始人William O'Dwyer控制)签订了"附加协议",将订金存款的“全部或绝大多数”作为无抵押贷款发放给开发商来获取高利息。

图/澳洲金融评论报

由于很多投资者对于不同资产的风险种类,以及所签借款合同条款的隐藏风险并不清楚。加之,部分人抱着侥幸的心理,将预售房的订金以高利息借给开发商,以为能够获得高额利息。

魏睿昊指出,其实这本身是非常危险的行为,提出该方案在房产交易中很不寻常,意味着开发商的资金链可能非常紧张。遇到这样的情况,如果寻求专业人士(如律师)的建议,就会发现其中的问题,但不少中国投资人都忽视了。

此外,魏睿昊还谈及与此次韩国投资公司类似的案例。一名中国的投资人想在澳大利亚做房产开发项目,虽然其在中国有一定的房产开发经验,但对澳大利亚并不熟悉,也没有澳洲身份。在通过别人介绍后,认识了澳洲本地的所谓“朋友”,并将部分资金转到该朋友名下,以其名义进行房产开发。

然而,整个的开发过程,不仅项目推进速度非常慢,而且资金链不停面临短缺和断裂的窘境,最终他发现这个中间人从中盗取了上百万资金。尽管最后项目完成,可由于债权人最终对所有的资产有清偿权利,所有的款项或者出售的收入只能归债权人所有,这位中国投资人则血本无归。如果他能寻找真正专业的人士帮助他打理澳洲的投资,相信结果不会如此“悲惨”。

房产投资三大误区

魏睿昊总结了投资人的三大误区:

第一,缺乏风险意识,一味追求高利润。如Ralan倒闭的受害人,在高收益面前缺乏理性。但高回报必然伴随着高风险。如果一款产品收益率非常吸引眼球,却超出合理范围,一定要三思。

第二,一些中国投资人缺乏在澳投资相关的知识与经验,对自己在中国的投资经验过于自信。澳洲的房地产市场跟中国大不相同,多数投资者都非专业人士,往往缺乏本地的投资经验和知识,却又盲目自信于自己的判断。

第三,过分相信熟人,而不相信专业机构。如果在了解你的风险承受能力之前就告诉你这个产品不可能亏损、保本高收益,这是极其不负责任的误导。

如何规避投资风险?魏睿昊指出寻求专业机构服务至关重要。

目前,中国投资市场依然处于早中期,即很少直接对服务进行收费,而是更多收取捆绑在产品销售当中的提成。澳大利亚投资市场的操作和规则,与中国机制不完全相同。在澳大利亚投资过程中,需要相对较多的服务费,例如会计税务、法律、资产管理相关的种种费用,这往往让中国投资人感到不适应。因此一旦有熟人宣称不用收费,很多中国投资人就愿意进行合作,但却忽视了中间人可能会在另一方的产品销售中获取费用,因此会缺乏中立性。

魏睿昊认为,如果寻找中立和专业的服务机构,他们往往配备专业的会计、律师、资产管理人、基金管理人,可以帮助投资人规避大量的风险。虽然并非每次投资都能获得最高的回报率,但却可以最大程度地控制损失,在目前越发动荡的大环境下,保护自己的财富。

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最新评论(1)
tongtongLi 1个月前 回复
是不是可以从这条新闻的侧面看出公寓还是值得投资的?虽然被诈骗但是韩国这个投资公司是计划购入41套墨尔本CBD的公寓…这样理解对不对?

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