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每日地产 | 普通人的买房套路

2018-08-28 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论2条

普通人是如何买房的

万邦君周末和一位中介朋友聊天,原以为这位老哥会和我吐苦水说最近生意很差,毕竟现在贷款收紧,市场热度也下降了。他和我摆了摆手说没有这回事,我问此话怎讲,他答只要摸清楚普通人买房的套路,你不愁没生意做。我说老哥你先别告诉我套路,咱俩各自写在一张纸上,看看是否英雄所见略同。果不然,老哥和我各自写了几条,其中就有四条是重合的,这四条就是我今天要和读者朋友您分享的,不知您是否同意。

01

买好区

有一句话说的好,我们是先用感情和冲动做决定,然后再用理智和逻辑去找理由证明我们的决定是正确的。普通人买房,情感因素占了90%的比例,我至今为止没见过几个用理智和数据去购房的投资者。你问普通人自住房买哪,他或她肯定回答你要买好区啊,但是你一问他好区是多好,有计算过你到工作地点的时间,有考察过当地交通状况,有实际看过当地学校的排名吗,有看过当地像医院,购物中心等配套设施吗? 被问每个人都是一脸蒙逼的表情。投资也要买好区,普通人觉得好区增值快,你问他那您有数据支持吗?看过当地过去一段的销售记录吗?租金回报如何呢?也是一脸蒙逼。我见过最优秀的客人也不过在domain或 real estate.com.au 上翻了两页而已,就开始下投资结论了。

随着我在贷款这个行业时间干的越久,我越发现,大家对好区的定义都是非常主观的,真是有一千个观众就一千个人们心中的哈姆雷特。尤其是我们第一代华人,我们心中的好区都不是本地人定义的好区,本地人心中的好区我们要不没听过,例如 Bronte, Cremorne point,fairlight, seaforth 这些区您熟悉吗?要不您干脆买不起,例如Chatswood,Killara,Manly。我们有时候会主观认为靠近CBD就是好区,能看水就是好区,只要当地House贵的你买不起,对有些人来说那也是好区。这些认知的结果是,只要房产中介一打几个关键字,东区,富人区,看海,水景,市中心,第二大市中心等关键名词,屌丝那根神经马上就被生来坚信的好区情节弄到高潮而失去理智,他们自己的情感已经帮他们做了冲动消费的决定,至于买房最重要的价格与供需没人会去关心。

我更不理解的是那些牺牲一切也要在好区买一房一卫的人,我认为那是一种自卑情结,希望能有一种身份的认同感和自我价值实现的满足感。我知道有人会提学校和治安等因素,说富人也不可能住穷人区等等。我真正要表达的是富人坐飞机不会坐豪华经济舱,买奔驰,也不会开C200。从自住角度,想住好区,就买好区的标配,否则放着工薪区house不住,委屈自己住在黄金狗窝里,那多没意思,你图啥呢?活得不累吗? 从投资角度来讲,你如果不懂得怎么买好区,那会很危险,不信我给你举一个例子

请看以下两图

每日地产 | 普通人的买房套路 - 1

每日地产 | 普通人的买房套路 - 2

从使用价值,美感和用料上两个帆布购物袋不应该有价格上130倍的差距,因为用起来都差不多,你所额外多支付的7000刀实际上是给了包上那行字,“爱马仕”。说白了就是买了IP(名气),顶上图片那个包其实只要放相同的商标,质量不变但价格绝对暴涨。Strathfield以前是悉尼政要精英所居住的地方,如今已经快变成亚洲城了,Dundas10年前是一个不折不扣的烂区,很多公屋在那里,请问那里还有100万以下的house吗?名气不是一成不变的,用曹孟德的话来说,人不可貌相,谁知道坐在那里的平凡的你不是将来意气风发的我呢?

02

便宜高租金

如果好区这个概念没把你装进去,办法还是有的。拿一个低于悉尼中价位的项目,保证高租金回报,保证一批人和你买,什么意思呢?悉尼公寓中价位65万,找两房两卫55万出头的,给5%的租金回报。

普通人不关心房市,基本上对各个区域的价格一无所知,他/她对悉尼地产的价格,少部分来自附近邻居的拍卖结果,大部分来自微信朋友圈,话说悉尼的华人谁还没有几个做地产的朋友呢?而地产中介发朋友圈的房屋销售价格,他找的一定是当地销售价格最高,来看的人最多,所在区域也一定您所熟知的范围,黑压压看房人群的图片配上一段话

“一个破的不能再破的某区烂房子,尽然有近一百多人来参加拍卖,最终在激烈的争夺下,高出底价180万售出,这就是悉尼,你不买将来就会买不起,在预计央行保持利息不变的情况下,专家预计房子会继续以8%-9%的速度增长,没买房的要抓紧了”。

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短短的一段话,宏观经济,市场概况,未来预测,专家站台和最后的营销都概括了。这种朋友圈你看久了,又不经常去市场实地看房,在地产中介为您构筑的悉尼房屋里价格体系,你的认知就是CBD方圆十公里所有的House都破200万了,100万以下的House只能去Riverstone, Marsden Park 等等这些50公里以外的地方了,而且那里都要80,90万了。

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看多那种黑压压的拍卖人群的朋友圈图片你急了,再看几个中介朋友圈转发的悉尼大基建,银行政策放松,人生在于行动等等微信软文你慌了。这时候谁给你带来一套价格55万,租金回报5%的公寓,你绝对感激他/她。不管客户有什么样犹豫和不安,中介朋友只要来一句悉尼哪还能买到55万房子,这话绝对能唬住很多人,不过这套对哥哥不好使,哥哥能找到悉尼8公里范围价格58万的公寓。

这里面真正的问题还是在于价格。普通人不知道便宜是相对的,跟海边的别墅比55万是很便宜,这是价格。从价值角度讲,如果当地或附近House的价格只比公寓贵十几万,甚至一样的价格,那就不是便宜而是贵了,千万不要搞混价格和价值。从租金的角度讲,边远地区的租金回报率是高,但是您有考虑到租金的以下几点吗?

租金稳定性:一个租客付500一周,但换下一个租客租金降到了470一周,平均下来,租金回报率还是3.5%-4%。

每日地产 | 普通人的买房套路 - 5

租金成长性:您的房屋是可以今年租500一周,明年540一周,这样稳步增加,还是一提加价就很难租?能放到Airbnb做短租吗?

租金相关费用:当地垃圾租客是否很多,会损坏房屋。物业管理费和中介管理费是否比别的地方高。

所谓没有比较就没有伤害。攀比之心不应该在买包包上,而是在买房子上。

03

买自己居住的区

我记得某地产公司在Campsie卖一个98套的公寓项目,最后统计结果是98套都卖给了本身就住在Campsie的人。像我一位客户,本身住在Hurstville,买的四套投资物业都在Hurstville,我苦口婆心劝他,要分散在不同区域来买,这样你更可能拿到超额回报,但是他就是觉得这里方便,这里好,在他眼里北区是个什么鬼,到处都是树却没有人,他喜欢热闹,喜欢人多。我告诉他买自住房买哪都可以,你喜欢就好,但买投资房是买给别人的,准确说是买个未来那些接盘的人,你的喜好不重要,你所说的方便和热闹是因为你熟悉这里的环境,对我一个外来人来说,我觉得这里一点都不方便。

对于上来就说我只看这个区的房子,非此区不买的人来说,他们失去的是很多拿到市场超额回报的机会。因为超额回报往往源于使用更高阶的地产投资策略,而每个策略都有区域限制。例如想拿到6%以上的租金回报,您不需要用破坏房屋结构的方式隔十个房间,您可以买在市区周边10公里的房子做Airbnb。如果想马上提升房屋的价值,您需要去西区一带找被低价售出的房屋,学会用装修增加价值。你也可以在北区买能建联排别墅的地块,拿到开发许可。

越没有安全感的人越会在一个区买房,他/她心里的固执和安全感的渴望盖过可能的利润。您买房子是跟着钱走还是跟着自己固执走,跟着自己的comfort zone 走呢?

04

感情用事

我一个做电脑朋友和我讲,很多不懂电脑的人买电脑都看内存有多少,硬盘有多大。其实那些东西都不值钱,成本很低,但普通人不懂,几十块把硬盘和内存扩大的电脑,卖价可以贵几百刀。我不太懂电脑,所以不知道他讲的对不对,但是我理解他所说的意思。我还记得有一次看一套二手房,房子刚装修过,装修的非常漂亮,实木地板,德国厨具,一个来看房的女客人喜欢的不得了,没过几天就买下了这套房子。唯一的问题是这套房子比临街普通装修的房子贵了将近30多万,在我看来你花个十几万可以装比这个更好,但没办法,你喜欢了,觉得值就买了。可是你觉得值钱的东西,在我看来并不值钱,我在想这位女主人在10年后想卖房,请问还会有人像她这样迫不及待,哪怕比普通房子贵30万也要买吗?

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我另一个客人事业一直无法突破,所以决定一个人搞开发,但是他目标很不明确,他不想马上开发,但他想找块地囤着。我说你搞混了,开发是开发,囤地是囤地,我说我家对面就有一片地曾经是R3(中密度用地),现在政府新出的规划把这里降到R2(低密度用地),而如今我们家在北区当年囤了一个门宽20米可以盖Duplex(联排)的地,结果今年政府放开政策说连门宽12米的地都可以建,我们的地贬值了。囤地简单但不容易。你觉得值钱的其实都不值钱,因为你不懂。

以上两人都是感情用事,一个是情感上太喜欢结果被宰了一刀,多付了好多钱,就像有些人拿信用卡买了好多东西,买的时候很爽,清醒后发现买贵了而且好像还还不起。另一个人事业无法突破,有病乱投医,想一把赚个大,哪怕自己不懂,这种情况更常见。股市,赌场,彩票和被神秘闪电击中,是每个人都幻想的解决人生难题和突破财富阶级的最佳方案,但实在不好意思,跳楼不但要比爬楼梯快,比电梯都快,没点耐心和努力,你的快速解决方案往往是步向死亡。

文章的结尾我的忠告是不懂就多学习别TM 瞎买,澳洲政府不发傻瓜奖状的

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关键词: 买房房产租金
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最新评论(2)
DrHuang
DrHuang 2018-11-15 回复
政府放开政策说连门宽12米的地都可以建,哪个区 ?
路飞大侠
路飞大侠 2018-09-16 回复
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