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澳大利亚房价降不下来,是有原因的!澳洲政府和银行一直隐瞒的真相,终于曝光...(组图)

2018-06-10 来源: 澳洲的家一墨尔本 原文链接 评论32条

在澳洲生活,有一个怎么也绕不过去的话题,就是房子的可负担性。

从2012年底矿业繁荣结束以来,澳洲房地产一路高歌猛进,房价节节攀升,不论是澳洲本地,还是其他国家,投资者们纷纷蜂拥而至,各种买买买。中国买家更是成为报纸新闻的头条常客。

一方面是房地产成为支柱产业,让澳洲经济继续保持27年连续增长,没有通货紧缩。

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另一方面是现在的年轻人越来越买不起房子,悉尼和墨尔本的房价虽然有所下跌,但还是无力负担,反倒一些二三线的城镇却稳中有升,比如靠近悉尼的的中央海岸,成为很多年轻人首次置业的好去处。

目前的情况是,从去年9月起,悉尼的房价就一路下跌到现在,到现在已经8个月了。然而真实的状况是,高价房受创,廉价房却在走高,也就是可负担性房屋。

1、房价会继续跌吗?

 从悉尼的房地产发展历史上看,房价可能短期内会下降,但中长期一定是涨的。因为可建筑面积有限,人口又不断增加,住房刚需导致房价一直上涨。

根据ABC的最新分析报道,在1987年的美国金融危机之后,澳洲的银行为了减少风险,开始将商业贷款比例缩小,转移到住房贷款上来。

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今年1月份,瑞银(UBS)的报告显示,澳洲的家庭债务比例已经高达200%,居全球第一。

要知道2008年全球金融危机前,美国的债务比例是240%。

但因为银行的钱大多投入到了房地产市场里,房屋按揭贷款占到主要银行60%的贷款比例,可以说银行已经被房地产行业绑架。

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从一方面讲,澳洲家庭的主要收入用来供养银行,导致了家庭消费疲软,尤其对零售业冲击很大,通货膨胀更是保持2%的水平迟迟不见提高,澳洲经济很难有大的增长。

另外一方面看,澳洲银行为了自身利益,不得不去保护房地产行业。

而政府又通过不断增长的房价保证了经济的稳定,而且从中获得了大量税收。从2012年到2017年,各州和地方政府年均财政税收增长了65%。

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综上所述,澳洲房价,尤其是悉尼的房价,

最底层有政府和银行在做支撑,

目前找不到替代GDP增长的其他支柱行业。

如果真的严厉打击房地产市场,无疑会对澳洲经济造成巨大损伤。

有这么一层窗户纸,谁都不愿意去捅破。

房地产作为支柱性资产,当房价大幅度下跌,相当于人们的资产缩水,手里的钱也少了。导致的结果是人们更加不愿意去消费,银行不愿意提供房贷,经济疲软,失业率上升,按揭贷款违约率上升。严重的话,还会引发银行的信贷危机。

2、可负担性差能不能解决?

 能,也不能。

虽然中国人是澳洲的最大背锅王,澳洲本地人买不起房子全怪中国投资者,尤其各种土豪买豪宅的新闻层出不穷。

然而事实上却是,澳大利亚外国投资审查委员会(FIRB)数据显示,中国人2017年投资澳洲房市为1045亿澳元(意向性),比前一年1337亿澳元下降很多。

但真正的澳洲第一买家,其实是美国。

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如果从数量上看,海外买家仅占澳洲房地产投资者的1/4,,而这1/4中的3/4才是中国人。区区3/16的中国买家就等买遍所有澳洲房子么。

中国购房者在澳大利亚房地产交易中所占比例不到2%,对季度平均房价上涨贡献不到1%。

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答案是否定的,尤其是其中很多人购买的是豪宅或者高价位的房子,对低价位房屋和可负担性房屋影响较小。

解决可负担性有两个方法:

硬着陆和软着陆。

前者如同前面描述的场景,房价大跌,经济也受到极大影响,严重的话会引发经济危机。

后者则是顺应民意,还不起贷款是因为收入不够多,那就强制增长工资,然而这样反倒使得人工成本,公司运营成本相应提高,造成物价上涨,重新回到消费者身上,负担可能一点也没减。而且扰乱了市场经济自我调节,浪费了宝贵的时间。

3、房地产市场何去何从?

从去年9月份,悉尼的房价连续下跌至今。全球新一轮的利率上升趋势最终会影响到澳洲,导致澳洲家庭的还贷压力增大,造成按揭贷款的违约率上升和房价下跌。

针对海外买家的审查也会进一步加强。

之前封堵了贷款,买家只能通过现金,甚至地下钱庄的方式来支付,而在新的预算案出来之后,不能支付超过1万澳元以上的现金,只能通过银行账户或支票交易。

另外就是,悉尼和墨尔本的高密度公寓,悉尼的起重机数量占了澳洲的总是的50%,相当于北美洲全境的起重机总数的80%,墨尔本是悉尼的一半。

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虽然悉尼和墨尔本的住宅项目建设数量已经从最高值开始回落,但起重机并没有挺足工作。政府通过各种公共建设来应付人口的巨大增长。

因为有人口持续的增长,才能带动房价的继续上涨。

尽管政府每次爆出惊人言论,要加强边境管制、限制难民数量,或者削减移民数量。但其实澳洲在所有国家发达国家里,移民是最增长是最多的,澳洲人口的年增长率是1.6%,仅次于新西兰,上海经合组织平均才是0.7%

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(图片来源:澳洲的家一墨尔本)

澳洲经济能够连续27年保持增长,而且没有通货紧缩,一个最大的秘密就是不断增长的移民数量。

但从个人的角度来说,工资增长停滞,新工作数量净增长几乎为0。

虽然一直强调说房价过高是因为供应不够,但本质上是澳洲政府为了保证经济增长,通过移民政策来刺激房地产市场。

之前澳洲审慎监管局(APRA)为了防止金融风险,此前设置了10%的贷款增速上限,发现解决不了问题,最近又重新放开,紧跟着四大银行就宣布对房贷降息,并加强对贷款人的审查。

来来回回,反反复复。相对于中国过去两年的去杠杆和稳杠杆,澳洲其实也在走着同样的路,只是面对低迷的市场,澳储行(RBA)虽然硬着头皮说就算可负担性依旧很差,仍然会在加息的可能性。

不过照目前的情绪,房地产市场不稳定下来,澳储行也没那个勇气加息,那无疑是对现在的“糟糕”的澳洲经济雪上加霜。

澳洲的经济到底靠什么驱动,零售业和服务业,还是银行业和金融业?自己心里还没点数吗。

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关键词: 房价政府银行
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最新评论(32)
袋子烟
袋子烟 2018-06-11 回复
房价已经跌了,问题是要跌倒什么地步。尤其现在RBA还没加息;另外如果工党下次上台很有可能会把负扣税继续修正或者取消。 当以上两点成立后,估计就是快见底了可以买入了。现在如果没房的可以等等,有房的尽量减少负债,债务多的尤其海外身份业主就算割肉也要尽快卖掉。
SniperWolf
SniperWolf 2018-06-11
耶伦上月刚宣布美联储今年三次加息,澳洲商行房贷的钱一多半从美国借的,他们会赔钱稳定市场?除非澳洲央行为了维稳多印钞票,不然利息上涨是必然的,而且很快
曾经
曾经 2018-06-11 回复
最大海外买家其实是美国,但你知道为什么媒体一直说是中国吗?这就是典型的贼喊捉贼!澳洲的最大媒体都是控制在美国人手里,fairfax集团,七号频道集团,等于说澳洲媒体的话语权几乎掌握在美国人手里,美国人要想灌输什么信息,就一直在自己的媒体上猛吹,久而久之澳洲人就这样被洗脑了。而且把美国一些九流节目卖过来,什么Simpsons,Pawn star这些垃圾节目,跟澳洲生活一点不相关的,竟然天天播,Simpson从我来澳洲就有放,少说放了该有十年了吧。
袋子烟
袋子烟 2018-06-11
这个是真的,如果看过去5或10年总值美国买进澳洲物业确实比中国多。但是美国买进很大一部分都是商业物业;这类交易金额巨大但是成交量小,而且普通老百姓也不关心。 反观中国人来这边大部分都是买住宅为主,交易金额小多了而且成交量巨大,所以很容易被看见。
曾经
曾经 2018-06-11
再给你看一个,澳洲统计局自己发布的。 Which countries invest in Australia? The United States and United Kingdom are the biggest investors in Australia, followed by Belgium, Japan and Hong Kong (SAR of China). China is our seventh largest foreign investor, with 2.7 per cent of the total. However, the levels of Hong Kong (SAR of China) and Chinese investment in Australia have grown significantly over the past decade.
曾经
曾经 2018-06-11
不争论,懂英文的话自己看。 And here are the top 10 source countries for foreign investment in Australian agricultural land at June 30, 2016: • UK – 27.5 million ha (52.7% of foreign-owned agricultural land, or 7.2% of total Australian agricultural land) • USA – 7.7 million ha (14.8% of foreign-owned or 2% of total agricultural land) • Netherlands – 2.98 million ha (5.7% of foreign-owned or 0.8% of total) • Singapore – 1.9 million ha (3.6% of foreign-owned or 0.5% of total) • China – 1.5 million ha (2.8% of foreign-owned or 0.4% of total)
丸美妹夫
丸美妹夫 2018-06-10 回复
炒房就等於吸毒一樣。澳洲政府到現在還不面對現實,就是炒房對一個國家的生產力會帶來負面影響。
土澳岛民
土澳岛民 2018-06-12
吸毒合法
啊思土啦
啊思土啦 2018-06-11
澳洲政府鼓励“吸毒”
来一起战个痛
来一起战个痛 2018-06-10 回复
我才疏学浅,但是我也知道澳洲要走出经济困局,第一,保持现有的移民数量,第二,停止与中国的冷战,与中国扩大合作。
RoyZhuang
RoyZhuang 2018-06-10
换外长和总理是最实际的!
阿大
阿大 2018-06-10 回复
想买房并且有能力的就应该买,不要等什么谷底。澳洲如果房价雪崩,必然导致经济危机,失业率大增,工资下降,你认为到时你就更买得起吗?
丸美妹夫
丸美妹夫 2018-06-10
如果那時候你的工作也沒有了,那你怎麼付房貸?
GIG P
GIG P 2018-06-11
算了,让他们去租我们的房子吧
Nomad
Nomad 2018-06-11
你不是觉得房市倒了大家都没工作了,哪有人还会租你的房? 你这个智商就别帮这着一块忽悠人


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