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布里斯班

深度解析:我为什么很不推荐你购买悉尼Melrose Park的公寓!

2018-04-10 来源: 澳房严选 评论122条

最近,悉尼房产圈又兴起了一股“Melrose Park”的旋风,登得越来越频繁,说的越来越离谱和荒唐,在此,受澳房大全所托,在此兴然作文,望为众人,提醒一二。

本文主要内容:一、区域评测 二、选择公寓理由;三、公寓标准;四、基建标准;五、澳洲华人房地产业点评;六、Melrose Park项目评测;七、总结。

一、区域评测

Melrose Park并不像一些中介嘴中说的“下北区”,“交通咽喉要塞”,还好他们没说Melrose Park是dingjifu人区,我也是实在找不到“丁吉福”这个族群。

她就是一个距离悉尼CBD约19公里,位于悉尼Parramatta River河北岸的一个待改造的工厂区,见下图:

(图片由澳房严选提供)

 1. 西边Ermington(E) 2. 东边Meadowbank(M) 3. 南边Wentworth Point(W) 4. 再往南Olympic Park(O) 5. 西南Newington(N) 6. 东南Rhodes(R)。

  见下图:

(图片由澳房严选团队提供)

我们发现,这几个区域多数都是公寓较多,密度较大,海外买家,或者华人买家进驻十分多的区域,其中涨幅略好的只有Rhodes和Meadowbank,且还有前提条件,其余的全是惨不忍睹。

什么前提条件?我们往下看。

二、选择公寓的理由

公寓存在的根本原因是什么?是在有限的公共资源,满足更多人的需求。 

这就是为什么放眼全澳,涨幅较好的公寓90%落在了悉尼,而墨尔本,布里斯班,这种当地人收入差别不大又不缺地的区域,大家的首选依然是独立屋。

悉尼的公寓的发展距今已经逾70年了,而其他两个城市的成熟度连20年都不到,悉尼的公寓涨幅较好,就是因为悉尼更缺土地。

悉尼有很多公寓很多的区域,我们俗称“高密度区”,有的涨幅很好,有的非常差,一定有其原因,那么,对于高密度住宅区,其实是有很多制约因素的。

(图片由澳房严选团队提供)

首先,在悉尼,交通问题是一个绝对不容忽视理由中最重要的一点。因为悉尼现在的交通是非常烂的。

以Rhodes为例,作为高密度区,她是悉尼众多半岛中为数不多带火车站的半岛,其实只有两个,一个是Rhodes, 另一个便是Circular Quay。所以她是有些投资点的。

其次,除了交通因素,水景因素也是不容忽视的一点,如果交通因素给予投资人的是较好的现金流和较短的租房时间,那么水景因素给予的则是未来较好的资本升值,因为水景物业,无论House还是公寓,都是澳洲人民钟爱且较为稀缺的。

而六君子的水景,在悉尼都是中下的水景,基本都是湾景或河景,用大悟同学的话,同样都是奔驰的钥匙放在酒吧吧台上去撩妹,一个是开B Class的,一个是开S Class63的,钥匙都一样,价格差几十倍,妹子根本看不出来。

同理,“水景”都是这俩字,有看悉尼大桥和歌剧院的,有看悉尼外海的,有看河景的,也有看湾景的。以上的六君子区域,水景尚可的也就Rhodes还凑合。

那除了交通和水景因素外,我们还应该注意什么呢?

买房人群。

全澳人口近2500万人,华人所占比例将将100万人,4%的人口数量。所以全澳没有哪个华人区是豪宅区,也没有哪个豪宅区是华人区。因此,华人对于区域和项目的观点在当地并非主流。

近几年,悉尼的高密度区,无论东南的Mascot, Zetland, Waterloo, 还是北偏西的Rhodes, Meadowbank, Olympic Park, 西部的Parramatta,涨幅之大都是吹出来的。一到二手房市场,立马变得十分平庸,尤其在如今市场较淡的时候。

这种因为大量单一民族买进的区域和项目,会发生大面积投资人同时抛售的情况,导致物业价值大幅缩水。那种今天卖60万,明天开发商抬价到70万,就觉得涨幅10万的买家,该醒醒了。

除了火车站,水景,买房人群以外,其他因素如:区域的人文度,区域公寓体量以及投资人和自住人比例也是需要考量的。

人文度是考量区域内原是否有居民,或者说当地人的接受度,比如Wentworth Point和Olympic Park原先没有人居住的,所以是真正意义的新区,其余的先前都有或多或少的旧House的存在。

以上的六君子区域,Newinton是原Mirvac在此为了2000年悉尼奥运会所做的大型社区型项目,但因为交通的原因,无论独立屋还是公寓,至今涨幅都低于平均水平,

Ermington除了Stockland之前有过的带地House项目至今有些涨幅,而600多套新公寓,最近4年毫无涨幅且跌价,华人投资人居多。现金流巨差,而且当时销售的时候也堪称“盛况”。

其余的四个区全部是过千套的高密度公寓区。

三、公寓标准

悉尼的高密度区域其实很多,除了以上这些位于北偏西的搅在一起的区域外,还有东部的Bondi Junction, 下北的Milsons Point, North Sydney, Wollstonecraft,以及内城Pyrmont等。这些区域首先都是优质区域,无论租金还是涨幅都是公寓界表现上乘的区域。

第一,区域要优质,也就是当地人认可度要高。

一个优质的区域,在当地人心目中地位高,未来才容易被接盘。

第二,区域要有火车站。

低密度区域还好,但凡是大体量项目,这一点将是保证租金或现金流绝不容忽视的一点。

第三,区域的基建要完善。至少3年内要有结果,不要等10几年。

澳洲和中国相比,基建完成速度太慢,因此由长期规划所能获得的利润是非常低的,所以别信10年后的事,最多3年内要有结果,下文我单说下。

第四,如果事关水景,要真水景,而非沾水就算。

像大悟有篇文章说的,悉尼的水景是分档的,东部的顶级水景,北部的中级水景,北偏西,多数是中低端水景,像Ermington的河景是朝南看去的低端河景,而Melrose Park, 连低端河景都谈不上。

第五,投资人或单一民族比例不宜过高。

我虽不是房产圈内人,可这几年,我见过华人中介大肆推荐Ermington, Wentworth Point等区域,可实际上,90%的买家都没怎么赚到钱,原因是项目的投资人买家太多,或者华人买家太多,当地人接受度并不高。如今的市场,这样区域都是率先触礁的,自己上网查查便知。

四、基建标准

我刚来澳洲时,也很迷恋规划,就是那种未来的梦的说辞,后来梦慢慢醒了,因为澳洲人的效率太低,这种由变化所带来的红利是不太可能实现的。以Wentworth Point为例,从10年前推出,到现在,基建还没全部完善。

最近,一个朋友几年前花近70万澳币买的1房公寓,1房公寓是多数公寓里租金最好的产品,她刚刚交房,租了1个月,450澳币/周,本息同还,压力之大,可想而知,就不说2房或3房了。(她的房子,本息同还,至少一周租700+,才能保证现金流是正的。)

我记得Rhodes进驻的早期开发商Mirvac在刚进入半岛时,第一件事,就是盖了座购物中心,也就是现在的Rhodes Shopping Centre,  所以Rhodes在六君子中的涨幅也是相对最好的。

Meadowbank早期的项目Shepherds Bay Village,由Billbergia早期开发的也在项目的地下兴建了Aldi, 咖啡店,餐款等基建。

这些区域本身还带火车站,因此无论租金还是入市时间都在对应区域里算上乘的。

反观Ermington,尽管靠水,但是600多套公寓的小区没有基建,所以现在租金很差,基本没有涨幅。

同样地,如Olympic Park,如今也面临同样的问题,项目体量太大,基建发展严重不足,某着名领导人说过:房子是用来住的。因此,中档的房产,如果连最基本的生活要素都满足不了,其涨幅不好,也是可以预见的了,除非是顶级水景。

人生能有几个十年?规划总会有的,太久了不要等,如果基建所带来的红利还比不上已经成熟区域的涨幅,那等待又有何意义呢?

五、澳洲华人房地产业

过去10年,我很少和华人中介买楼花,因为华人卖的楼花多数都是大体量的,真正好的项目根本不需要华人中介介入。

如我们所看到的,尽管从事房产的华人很多,但无论是每年年底的Ratemyagent网站对于全悉尼二手房中介公司及顶级销售的颁奖典礼,还是任何顶级项目的销售代理公司,我们都很少会看到华人公司或华人的身影。

西人很聪明,将我们老祖宗的“以夷制夷”利用的淋漓尽致。私底下,承认你的地位,可在台面上,华人什么都不是,你看过哪家着名项目的销售商公开挂过华人中介的名字了?

开发商还是会优先选择面对人群较广的西人公司,当然这些西人公司私底下是可以签华人渠道的。

现在朋友圈里,各种铺天盖地,有嘴就乱说的房产类文章,只让我觉得“无知者无畏”的境界有多高!

六、项目评测

关于此项目,按照以上标准,我们来对照下:

第一,交通。

Melrose Park是没有火车站的,据说未来会有轻轨,多久?据说未来会修座桥,多久?有桥的Wentworth Point,有火车的Olympic Park,事实证明又怎样呢?

Melrose Park的居民未来且只能走Victoria Road, 没有选择,这条路目前拥堵的情况,我就不说了。6000套公寓,加进来,让我断然为他们捏把汗。

第二,水景。

论水景,Ermington顶多就朝南看个Parramatta River,如果一定要争论是否是一线的,那就算吧。

Melrose Park呢?

未来什么样,我觉得很需要想象力。和六君子中靠水的相比,她应该是所有靠水区域里最差的。

第三,项目体量

据说这个项目有6000套,要盖10年,你需要慢慢去感受那种从无到有的快感。可以问问2000年的时候买Newington公寓的,2010年买Wentworth Point的朋友。

第四,华人数量

我茶沏好了,瓜子也摆上了,就正等着看2018年这部《跳坑》的即将上映的连载大片呢。

第五,人文度

Melrose Park的独立屋和Ryde Council管辖的Ryde, Gladesville,West Ryde等没太大差别,但是品相还可以,我觉得如果开发商Payce在此如果做得项目不是公寓,而是别墅甚至连排别墅,未来的增值都会好太多。比如Ermington,Stockland在2009年时做得带地的项目,虽然当时卖的价格也很贵,要90多万澳币,如今市场价也在140万澳币多了。因为人们对于空间大或者带地的产品容忍度总是更高一些。可惜此开发商太贪婪了。

论人文,六君子中,Newington是表现最好的,靠近很多公园有湿地,很多西人喜欢这里,低密度,很安静,小区里有购物中心等设施。

第六, 投资人比例

这点现在来看,也无从知晓,但现在的贷款政策如此之紧,海外买家相比以前会少很多。从租房的角度来讲,如果当地人对于一个区域认可度不高的话,再加上无火车站,基本上租金和涨幅都不会有任何惊喜。

以上,是按照先前的系统推敲出来的,按照新的项目,有些人会说,这个项目的价格便宜啊,我翻了下价格区间,

单平基本都在10000澳币以上,这哪里便宜了? 39万起价其实是Studio这样的老梗当广告,我10年前就见过了。

第七,开发商

21世纪都快过了四分之一了,还有人大谈“大开发商”的事,开发商就是卖房子的小老鼠,以Payce为例,西南的Washington Park, 北偏西的Ermington, Wentworth Point,我真没觉得他开发的哪个项目涨幅好过,倒是听说玩弄华人中介倒是很有一套。

七、总结

六君子中,在全悉尼众多区域中涨幅没有一个是十分突出的,如果一定要排名次,如下:

1. Rhodes 有火车站,有基建,有水景尚可接受,人口较单一,租金不错。

2. Meadowbank, 有火车站,有部分基建,房屋密度没有过高,水景一般,租金不错。

3. Newington, 无火车站,有基建,低密度,无水景,租金一般。

4. Olympic Park, 有火车站,无基建,还未发展成熟,部分水景,租金一般。

5. Wentworth Point, 无火车站,10年后,基建部分落成,还未成熟,有水景,租金较差。

6. Ermington, 无火车站,无基建。河景一般,租金很差。

而Melrose Park, 在任何一项评选标准项中都不占优势,那么既然他连地利或人和的因素都谈不上,我不认为他未来的房价涨幅会超过以上几个区域。

以上代表我个人观点,最后感谢敢于说真话的澳房严选团队发布。

作者简介:舒克大叔,人称“六爷”,原名懿鑫,湖北人,39岁,大悟圈中好友,在澳15年,买过卖过超40套物业,累计身价早已过千万澳币,自己住在上东Vaucluse一大House。此文为六爷首次为《澳房严选》撰稿,不明觉厉。因其浸淫房市多年,其入目三分的观点,对于很多刚刚打算入市的澳房买家来讲,将具有极大的意义。

关键词: 公寓房地产楼市
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最新评论(122)
L F 2018-04-10 回复
希望多些这样的文章 要不都要被忽悠
St_Tango 2018-04-11
我反讽你呢,没看懂吧?
St_Tango 2018-04-11
你这小逼还有钱上网,房租欠了两个月准备啥时候交!?
LY-CENTURY 2018-04-11
装小白的话是反话,你看不懂吗。。。
555-0100 2018-04-10 回复
说大实话当心被黑心中介灭口了
queeniemom 2018-04-11
骂你穷逼呢
L F 2018-04-10
哈哈哈哈哈😂
St_Tango 2018-04-10 回复
房产中介集体断了今日悉尼的保护费?
Jathsu 2018-04-11 回复
您好,我是一名普通的华人的地产中介,您的文章写的很犀利,观点也很鲜明,我也从中得到了很多的学习。但是我必须要指出的是,您不应该一棒子打死所有的华人地产中介。我虽然来澳洲的时间可能没有您长,做地产的时间也没有您朋友久,但是自我接触地产中介的第一天起我就问心无愧地产顾问这四个字,不止是我,身边很多同行都是这样。您所谓的西人中介在欢度假日的时候,我们烈日炎炎的跑边悉尼去开放房子,去努力配合每一个客户的时间。您见过晚上在公司加班加到八九点就只为了为客户做一份物业分析吗?您有见过客户家有事,半夜开车去帮忙吗?海外来客户不了解悉尼的我们从机场陪到他们满意离开。我们去参加各种地产讲座,去听,去学习,去取经,为的只是能够更好更精的去对待我的这份工作和信任我的人,虽然我成的单不算多,但是我的客户现在和我都是很好的朋友。我理解我们行业中会有些许不敬业的人群,但是敢问所谓的西人中介就真的都是圣人吗?一棒子不能打死所有人,你要知道,华人这两个字,或许在某些人眼里如何如何,但是我不管别人怎么样,好的中介好的公司永远都会存在,在这里,我想对于那些真正一直努力奋斗兢兢业业的华人中介们说一声辛苦了!以上仅代表我个人观点,也谢谢作者房产方面精彩的简介。🤝
Jathsu 2018-04-11
好中介还是大把多的,擦亮眼睛哥们,要有信心!
Jathsu 2018-04-11
我以上没人任何言语是为了忽悠客户买房,也不是说什么好听的,我只是陈述了我一直做事的方式以及我们对这个行业的尊重。什么事情都不能一概而论,也更不应该把所有的人都一棒子打死。有坏中介就有好中介,你们所谓的“好中介”未必就都好,“坏中介”也未必就都坏。至于你说买我房子的客户有没有亏很多,我可以很大声很诚实的很开心的告诉你,真的没有哦!😄 免费干活吗?免费干,帮人一把有何不可,交个朋友有何不可,不是所有人都看利益做事,俗话说的话,买卖不成,仁义在是吧~😊//@luckyguy:问题是买你房子的华人有没有亏很多? 你说的好听没用的 还不是忽悠人家高价买公寓 你免费干活吗? 说好听的不还是和开发商合伙赚华人钱嘛
Jathsu 2018-04-11
我以上没人任何言语是为了忽悠客户买房,也不是说什么好听的,我只是陈述了我一直做事的方式以及我们对这个行业的尊重。什么事情都不能一概而论,也更不应该把所有的人都一棒子打死。有坏中介就有好中介,你们所谓的“好中介”未必就都好,“坏中介”也未必就都坏。至于你说买我房子的客户有没有亏很多,我可以很大声很诚实的很开心的告诉你,真的没有哦!😄 免费干活吗?免费干,帮人一把有何不可,交个朋友有何不可,不是所有人都看利益做事,俗话说的话,买卖不成,仁义在是吧~😊
msjanet 2018-04-10 回复
说得很有道理


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