最好看的新闻,最实用的信息
03月29日 16.9°C-20.6°C
澳元 : 人民币=4.71
布里斯班
今日澳洲app下载
登录 注册

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79

2018-03-19 来源: 澳洲房产大全 原文链接 评论6条

这是澳洲房产大全

第608篇原创文章

作者:大悟

微信:262739843

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 1

2018年3月17日 星期六 天气:万里无云

今天,悉尼的气温达到了40度,秋老虎,真厉害。但大不了你把车内空调开大点,出门少穿点,带个帽子和墨镜,总是可以克服的。

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 2

Ermington的Royal Shores项目,是几年前很多悉尼华人房产中介朋友热推的一个项目,当时市场的好消息纷至沓来,当时很多华人中介都像杀红了眼一样,随时准备杀入市场,有种要杀他个天魂地暗,片甲不留的气魄,买家的气势则是:“我再不买,我未来的命运就无法改变,我可不要走平凡之路!”的剧本节奏。

据说当时此项目的发展商Payce和Sekisui House为此召集了很多华人中介,要求大家可以开始收EOI了,并许诺会给到每家很多名额,可实际结果却是大家做成的单少得可怜。

此项目最后真得很快卖出,因为很多华人中介在各种途径上大肆卖力广告,他们自己的确也收了很多EOI,开发商因此省了不少Marketing Fee,可是,中介朋友们的很多客人最后都被开发商自己人给截流消化了,相当于替开发商打广告,揽客人后啥也没捞着,总结来讲就是我们华人中介被这哥俩开发商狠狠地爆了个菊。

如今,很多中介朋友至今或捂着屁股还打算继续舔他们的菊,这个澳房大全未来会再起一篇,今天我们单说这个所谓的有规划,有水景的大开发商项目,至今的涨幅如何?说白点,这个项目涨幅究竟为何而烂?

进入今天的大悟看房日记。

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 3

Ermington区域分析

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 4

悉尼是一个以水为贵的区域,悉尼人民都非常喜欢水景房,当然世界人民也很喜欢悉尼的水景房。但你要明白一个道理,不是所有看水的房子性质都一样,因为水景和水景区别还是很大的。以下是我过往我写看房日记时部分水景房的实地照片。

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 5
(悉尼上东区Dover Heights的外海水景)

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 6
(全澳最贵区域Point Piper的内湾海景)

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 7
(悉尼下北Kurraba Point内湾海景)

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 8
(悉尼下北Milsons Point内湾海景)

很多人对于水是有一种向往的,但水景和水景是不同的,也分高中低端,悉尼上东是朝北看水景,属于高端水景,北部有一些是朝南看水景,属于中端水景,还有的是朝南看河景,这基本就是低端水景了,比如Ermington,当然你也是可以歪着脑袋朝北或朝西看河景的。

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 9
(Ermington看的Parramatta River的河景)

当时很多人没想到预算这么低,也能买到水景房,心中还一阵窃喜呢吧。大哥我除了呵呵,也只能心里默念一句“瞧你那没见过世面的样子”了。

我们简单来聊下这个项目,让尤其是首次置业读者朋友有个大概的概念,试想下,如果当时的你,是不是也会选择这个项目。

Royal Shores  by Payce and Sekisui House 2018年评测

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 10

以下是Sekisui House开发商在官网上对于此项目的介绍:2016年交房,价值4.5亿澳币的项目,占地2万余平,共计632套公寓,9栋楼。

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 11

我们来看在2014年-2015年以楼花在售时,当时中介或者顾问们对于项目的精彩诠释:

(片段一)

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 12

(片段二)

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 13

(片段三)

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 14

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 15

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 16

好了,下边该你大悟哥哥分析了。

大悟评

项目实景一瞥:

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 17

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 18

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 19

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 20

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 21

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 22

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 23
(本期看房日记照片由大全御用摄影师粉盼盼实景拍摄)

说实话,项目完成情况还是可以的。

大家再跟着我的视角先看下上周我看的几个二手房情况案例。

(案例一)

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 24

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 25

房子的中介是韩国人,卖家也是韩国人,据中介说,在市场上已经放了6周了。在售价格785K-799K,Negotiable。

说实话,这套物业无论户型,朝向,还有那个大Winter Garden都很棒,下图为周六给我的flyer:

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 26

内部面积96平,阳台6平,Ground Floor,正北。无论户型,朝向,size都没大毛病。

我们来看这套物业的历史记录。

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 27

2017年6月13日开始卖至今,显然中介的上市6周,要么是扯谎,要么是换了家中介,我相信后者的可能性较大。在2015年3月楼花销售价格为766k,可见今天在售的价格是完全赔钱的,因为当时的买家交了印花税,今天还要交中介费。

以上这套是不带水景的,那我们就再找一套水景的吧。

(案例二)

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 28

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 29

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 30

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 31

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 32

内部93平,总物业面价110平,朝向为正北,不但有水景,还有公园景,户型依然没毛病。

我们来看这套物业的历史记录。

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 33

2015年4月1日售出价格746k, 今天在售价格726k---792K。依然Negotiable,基本还是赔钱的节奏,在售时间123天。

以上两套物业在整个项目我都觉得算得上是优质户型了,所以很有代表性。我们再来看整个区的2房租金表现。

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 34

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 35

2房租金多数在500-550澳币/周为最多,这样的租金表现,在同期新房租赁市场中,算是较差的了。

看下来,你会发现和当时一些“嘴炮型中介”的说辞相比,此项目无论涨幅,租金等等,根本没有兑现。

大悟总结

大开发商承建,又安静,又靠水的物业怎么能长成这么个鸟样子? 相信很多买家都有这样的疑问。我们来看下区域的公寓宏观数据:

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 36

中位价75万澳币,过去1年跌幅0.79%。

Ermington距离悉尼CBD约19公里,去往悉尼CBD的路只有一个,就是Victoria Road, 如果你喜欢付费和堵车,也可以走Silverwater Road后绕进M4或Parramatta Road,这就看个人喜好了,区域最近的超市Woolworths开车要1公里+。

无论交通还是生活类基建都堪称一般,尤其是同价格预算在当时这里并非唯一的选择。再加上国内外投资类买家过多,在当时市场信息偏积极的情况下,很多海外买家及当地的投资类买家买入过多,使得尽管项目交割前的银行估价没有太大问题,但今天依然出现有价无市的局面。

天气太热,你可以少穿可以开空调,可公寓买的嘣噔仓,怎么破???

关于悉尼买公寓的方式方法,我总结了6个锦囊:

你在澳洲房产大全平台回复“大悟”,我发给你,就当我这次有点小淘气吧。

悉尼4年前火得“一塌糊涂”的水景公寓区Ermington,涨幅至今究竟有多烂?┃大悟看房日记79 - 37

本期大悟看房日记就是这样,感谢阅读!

关键词: 公寓房产房价
今日评论 网友评论仅供其表达个人看法,并不表明网站立场。
最新评论(6)
您大爷
您大爷 2019-05-07 回复
额 买了暂时自住用的 没车其实不算方便 不过周边有bus站 也还行 不知道啥时候能卖出去赚点成本回来
ric
ric 2018-03-20 回复
下一站烂区 melrose park 等着看
曾经
曾经 2018-03-20 回复
当时有个V开头的中介,一直说买到就赚到了,还有百分之多少的优惠,水景,背山面水风水好,大开发商投了多少个亿,沿水路可走到parramatta,等等。我看是半个熟人介绍,勉强过去看一下。首先,开车过去真远,又堵,文章说除了victoria rd还有M4可选,那是不可能的,实际操作只能走victoria rd,早上七点半后的话没一个小时出不了市区。然后一进楼,一楼的走廊墙上写得很清楚,“这是flood level,此楼层有洪水时会被淹掉”,一想这是低洼,离victoria rd的高点怎么也有个10米高差,被淹掉的可能性还真存在。房子里面格局没问题,正如文章的说,阳台巨大。一次看了好几个房子,格局都不错,景也ok,这边没高楼,就算是二三楼视野已经很开阔,但就算这样,我还是果断放弃购买这里,因为距离远,缺乏公共交通,和潜在被淹掉的致命伤。至于水景,此,这边太靠近silverwater的工厂,往西一看,河道两旁都是水泥厂化工厂什么,隐约感觉到这河道里准有什么污染物。
曾经
曾经 2018-03-20
不是,叫vexxal
Nomad
Nomad 2018-03-20
是VISION那家垃圾中介吗?
小安an
小安an 2018-03-19 回复
大悟


Copyright Media Today Group Pty Ltd.隐私条款联系我们商务合作加入我们

电话: (02) 8999 8797

联系邮箱: info@sydneytoday.com 商业合作: business@sydneytoday.com网站地图

法律顾问:AHL法律 – 澳洲最大华人律师行新闻爆料:news@sydneytoday.com

友情链接: 华人找房 到家 今日支付Umall今日优选