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悉尼、墨尔本房价持续下跌 但房价不会崩盘

2018-02-02 来源: 繁荣世界 原文链接 评论0条

悉尼、墨尔本房价持续下跌 但房价不会崩盘 - 1
图:悉尼   图来源:网络

《澳洲金融评论》报道,根据Corelogic最新的Hedonic Home价值指数,1月份悉尼和墨尔本房价分别下降了0.9%和0.2%,两大市场的下滑趋势仍然不变。

自去年7月份以来,悉尼房价已经下跌了3.1%,导致今年1月底的房价涨幅低于1.3%。墨尔本的情况比悉尼好很多,年度回报率仍然达到8%,但是Corelogic预计一年以内墨尔本的价格会下降,与悉尼的情况相同。

Corelogic的首席研究员Tim Lawless表示,将1月份的指数与近几个月的月度负值结果对照,澳洲房价仍呈现放缓的趋势,最明显的是悉尼,其次是墨尔本。由于市场缺乏激励因素,例如抵押贷款利率下调或信贷政策放松,所以这些市场持依然维持疲软的状态。

总回报率下降

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图:墨尔本  图来源:网络

从2012年的增长周期开始,到去年7月的高峰之后,悉尼和墨尔本房价的涨幅分别高达74%和59%。目前由于持续下跌,对悉尼住房投资者而言,住房总回报率(资本价值变动和租金收益率)已下降到4.4%。

在过去的五年中,悉尼的住宅物业一直是房地产投资的宠儿,但现在的回报率已降到投资商业物业的水平,如托儿所或政府出租的资产,这些资产的回报率为4%至5%。

虽然现在墨尔本投资者的收益很好,总回报率仍然高达11.2%,但可能不会持续太久。Lawless表示:“如果目前的趋势继续下去,墨尔本的总回报率在一年内将低于悉尼。”

因为造成总收益较低的主要因素,不仅是资本价值下降(指房价),还包括较低的租金收益,而悉尼和墨尔本的租金收益率分别为3.2%和2.9%。Corelogic称,两个城市的投资者未来会得到一点点安慰,虽然房价可能会继续下跌,租金收益率却会逐步恢复。

霍巴特市场待观察

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图:霍巴特    图来源:网络

霍巴特再次成为首府城市中的第一名,1月份涨幅1%,总回报率(包括租金收益率)高达18%。Lawless说,霍巴特的投资者已经“开船”了。

但他指出,并不确知霍巴特的繁荣会持续多久。与2、3年前相比,现在的库存水平真的很低,所以买家会感到有点艰难。他直言,“就个人而言,我会试着找一个更多样化的,扎根更深和波动更少的市场。”

小结

Corelogic重申,虽然住宅价格正在放缓,澳大利亚的住房价格不会跌到谷底,这一点是确认的。

Lawless表示,由于金融市场预测,2018年年底前现金利率将上调25个基点,因此增加了抵押贷款利率上升的机会。

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图来源:网络

他说,即使现金利率保持稳定,也有可能调高抵押贷款利率。主因是在资本市场中,银行的融资成本增加,或者银行为了符合监管机构APRP对住房抵押贷款的限制,而增加对投资型贷款和高额贷款的监管资本。

较高的抵押贷款利率,将考验住房市场的复原力。

关键词: 房价下跌地产
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