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每日地产 | 限贷之下我们还买房吗?怎么买?(图)

2018-01-08 来源: 每日地产ozreal 原文链接 评论0条

广大的房产投资者应该都知道,贷款越来越难,银行限制越来越多,直接造成买房越来越难了。当然这无法浇灭我们买房的热情,不过很多时候房产投资者都在“赌一把”,希望两三年后贷款政策放松。在这里,我们不预测政策走向,现在的世界瞬息万变,今天一个“黑天鹅”、明天一个“灰犀牛”,没人说得准。

所以,我们只论当下;当下贷款收紧,房产市场未来不明朗的情况下,我们到底还买不买房子?这里讨论的前提,就是我们首先必须承认贷款直接影响房价,不论刚需如何,没资金买就是没得买。

对于某些人,买房可以是一种兴趣、甚至是一种习惯,亦或是一种危机感的体现。而对于我来说,我笼统的归类了三个买房的理由:

1. 为了负扣税而买

澳大利亚个人所得税让我头疼,反正也得把钱交出去,倒不如让自己把钱间接用来还贷,起码还有投资房抓在手里;当然为了负扣税而买有点感觉像是为了不交税而宁愿亏钱,不过五到十年后的货币保值功能还是值得我这么去做的,这个取决于每个人自己的财务状况,不好以一概全。底线就是能保持健康的现金流水平。

2. 为了对抗通货膨胀而买

这就有点类似之前提到的“危机感体现”。大把现金压在床底或者交给银行赚取那么丁点的利息其实就是亏钱,通货膨胀的速度高于存款利息,等于你的现金在贬值。把现金转换成资产才是对抗通货膨胀的最佳方法。每年通货膨胀2%~3%的话,房子只要每年升值超过这个速度那就能保护我的财富价值了。

3. 为了自己住而买

这个除了第一次置业者(First home buyer)之外还包括了“升级者”(upgrader),也就是把自己住的旧房子卖掉来买个更好、更新或者更大的房子给自己住,这就是我们通常说的自住房。值得一提这种类型的购房者相对容易获得银行贷款。

所以,我只要已经定义好以上我的买房理由,那决定买不买房就容易多了。符合以上其中之一就买,不符合就不买。说到之前买房其中一个理由就是对抗通货膨胀,我们可以探讨一下到底买房是为了“致富”还是为了“保富”?积累财富还是保护财富?

这个问题很难定论,不过我们可以按照一个方程式去给自己的状况定位:

升值+租金-利息成本-通膨-机会成本-每年维护费-交易成本+税务好处=保护财富/积累财富?

如果计算结果是远大于通货膨胀那就是积累财富,如果堪堪超越通货膨胀那就是保值/保护财富,或者说是保护未来的购买力。

以上皆是理论,那么在限贷的情况下还需买房的话,我们应该怎么实际操作呢?限制贷款怎么样才能买房子?可以有两种选择:

1. 不杠杆不贷款买房
2. 根据自己的贷款能力买

先说不杠杆买房,大部分人的想法就是全现金买断房子,这个可以说是挺常见的现象,据说当年海外置业的人有半数是不贷款的,现在估计更多,毕竟海外收入贷款受限,不过资金离开中国本土已经越来越难。

其实,不杠杆买房还有一种新玩法,时下刚刚兴起的所谓“区块化买房”(fractional investment), 直白点说就是“买砖”,类似于买个基金。比如你手里有五万现金,可以通过某个平台购入五万价值的“砖块”,这个平台就类似于一个拥有数套房子的基金。这也是银行开始进入的市场,尤其是区块链技术的发展大大的促进了这个新兴投资法的进步。澳洲某个这种“买砖”平台已经拥有大银行持股,可见澳洲银行已经开始布局进入这种经营模式。不过警惕这种方式还在发展早期,我个人觉得还未完善,尤其是流动性和价值评估。如果不流动而且有最低持有年限那无异于投资REITs。

限制贷款怎么样才能买房子?第二种方法其实听起来理所当然:那就是根据自己贷款能力买房。不过其实还有一个小窍门。关键词就在:场外交易 off market properties。

1. 什么是off market properties 场外交易

这个也可以说是一个买房新途径,其实存在已久,不过市场好的时候似乎没多少人重视,最近这种方式的好处开始凸显,对于买卖双方可以达到双赢效果。

简单的说,场外交易的房子其实就是没有广告形式出现在市场上的“待售”房子,这些待售的房子并不在常见的网站上 比如realestate.com.au。通常都是通过有网络的中介私底下介绍给自己的客户,偶尔也会出现在一些相对低调的网站。

2. 买家的好处

对于买家来说,场外交易的房子不是通过拍卖渠道,也就是价格的谈判是相对理性的。而且许多购买条件也可以有更多的调整空间,比如什么时候交房、如何交房、交房前的安排等等。甚至有少数例子是vendor finance成交的。

3. 卖家的好处

对于卖家来说,只要把握好自己想要的卖价这种方式其实可以很有效和保障的。比如没有市场的压力,不需要担心拍卖结果(尤其是时下房产周期),也不需要担心待售期太久会影响价格谈判。用时间还能省下一笔广告费,更重要的是房子待售期间比较隐秘,可以更好的保护隐私。

4. 场外交易的陷阱

每种方法都有其利弊。场外交易的房子也不例外。对于买家来说,场外交易的卖家可能并不着急,所以不要有捡漏期望,急卖的话通常都是各种渠道推广。
对于卖家来说,就如上所述,难免会遇到想要碰运气捡漏的买家,出价落差大。
无论利弊,其实都可以通过一种方式弥补买卖双方的期望差距。那就是尽量选择finance-ready buyers, 也就是确保潜在买家已经拿到贷款预批,在限贷的环境下可以减少很多麻烦和节省不少的时间。作为卖家,你愿意卖给能贷款成交房子的买家;作为买家,你必须保障自己的定金不被没收,看房之前先得到贷款预批,这样才能能确立自己的买房预算。所以,房产投资者们不妨考虑场外交易的形式。

关键词: 限贷买房地产
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