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再来一个超级星期六--澳洲房市6月24日拍卖前瞻

2017-06-23 来源: 梁杰夫 评论0条

上周六(6月17日)可以说是地产市场的超级星期六,几个大楼盘同一天火热开售并且成绩斐然。其中,Crown集团的331套公寓的Waterfall项目,当天销售额超过3亿澳币(根据Crown集团提供的信息,本来预定销售价值2亿澳币的公寓,因有500个潜在买家到场,而额外增加1亿澳币的供应);而JQZ在Macquarie Park 3的Prime项目二期350套公寓,交出了销售超过260套,接近75%的成绩单;首开集团在60 Bathurst的首开华府也在当天开盘,反响热烈。Domain中文版《澳房汇》在当天下午带来Domain首席经济学家Dr Andrew Wilson的讲座,也为上周精彩的地产活动添上亮丽的一笔。

拍卖市场的表现也同样可圈可点,悉尼墨尔本加起来1769套房产上市拍卖,是6月10日837套的两倍,悉尼录得126.5万澳币的中位价,墨尔本录得87.9万澳币的中位价,相比6月10日的低迷有非常明显的反弹。

按照CoreLogic的数据,本周全澳预计共有2172套房产拍卖,其中悉尼863套,墨尔本969套,布里斯本124套,阿德莱德95套,堪培拉61套,珀斯54套,塔州6套。拍卖日(6月24日)天气晴朗,很有可能拍出不错的成绩,再来一个超级星期六的概率非常高。

各大首府城市房价趋势

悉尼期待反弹超越

我们来看下图最近八周的清空率及中位价图表,在经历了6月10日116万澳币中位价和67%的低潮后,悉尼在6月17日录得126.5万的中位价和70%的清空率,算是恢复正常水平,但是和五月中及六月初数据相比(连续四周中位价接近或超过130万,清空率在75%以上)略有下降,因此要确立稳定的反弹甚至超越趋势,还得有连续几周亮丽的数据。

在不久前公布的新州财政预算中,有关地产方面的两个主要信息,海外投资者税收翻倍,首次置业者印花税减免扩大到80万以下的二手房,其实对悉尼未来的拍卖成绩影响并不大。首先,拍卖的物业以二手房为主,海外投资者的增减基本不影响二手房市场;其次,拍卖市场上低于80万的二手房并不常见,所以短时间内,财政预算案对悉尼市场的影响有限,而未来则有待观察。

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再来看悉尼拍卖数量和中位价的图表,也呈现和上图一样的趋势。6月17日的787套虽然比前一周407套高很多,但是和五月中到六月底的数据相比,还是稍稍逊色。

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和去年同期八个周相比,悉尼拍卖中位价平均都有近10%的提高,也反映了独立屋价格每年上涨两位数的趋势,以6月17日126.5万的中位价为例,和去年同期111.75万相比有13.25%的增长。

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墨尔本房价温和前行

我们再来看墨尔本,墨尔本反弹的势头比悉尼更强劲,首先,87.9万的中位价是过去八周内的第三高,在价格上先声夺人。而按照之前的预测,6月17日墨尔本清空率将会回到80%以下,所以录得75%的清空率算是意料之中。但是这个75%的清空率也是八周以来的最低水平(悉尼6月17日70%的清空率是八周以来倒数第二的水平),因此不少媒体以此为依据,推导出房市变冷的结论。

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拍卖数量方面,982套可以表明墨尔本市场非常活跃(悉尼以800-900为界,墨尔本以1000-1100为界),同样表现出色的还有中位价,所以目前在墨尔本拍卖市场的三个指标中,拍卖数量和中位价都有积极的指向,清空率则消极一点。

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和去年同期相比,6月17日墨尔本拍卖中位价也比去年同期要高(当然,在一个正常向上的市场中,价格是会逐年递增且大于通货膨胀水平的),不过和悉尼相比,墨尔本的数据波动较大。这也是投资者们津津乐道的墨尔本追赶悉尼,布里斯本追赶墨尔本,既然是追赶,那么位置在前面的城市自然有她价格及稳定性上的优势。

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其他城市:数量普升但清空率差异大

此外6月17日的拍卖,其他房地产市场较活跃的三个城市,堪培拉和阿德莱德拍卖数量都有接近40%的反弹,堪培拉从31套增加到53套,阿德莱德从45增加到72套,都回到正常偏低的水平。布里斯本因为6月10日附近没有公众假日,所以拍卖数量只从87套增加到97套。

当天的清空率方面,三个城市表现差异很大。其中,布里斯本清空率从60%下挫到44%,堪培拉清空率从63%下挫到55%,均是八周最低水平;阿德莱德清空率却从68%提高到80%,创下八周最高水平。

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最新澳洲房价增长指数(20170622)

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我们来看看澳洲各大城市房价的增长指数,该指数不分独立屋和公寓市场,统一计算。其中,在截至6月22日的过去一年,悉尼房价增长11.67%,墨尔本增长11.99%,当然,它们亮丽的年度增长主要归功于独立屋。而最近一个季度(三个月),悉尼墨尔本房价分别只增长0.06%和0.07%,其受到的负面影响基本都来自公寓市场。布里斯本年度增长3.57%,阿德莱德年度增长2.56%,表现一般。而珀斯在过去一年内下跌-1.86%,加上通货膨胀的影响,珀斯的物业投资者在过去一年是普遍亏损的。

如果独立屋和公寓分开比较,按照Corelogic最新的五月数据,我们可以看到独立屋增长强劲,公寓表现欠佳。(详细分析可见6月10日拍卖前瞻或总结)

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一周行业动态

房价再涨,不能再怪政府和银行

在本周公布的新州财政预算无疑是最受投资者关注的,但是房地产方面的政策已经在之前全部公开并且被市场消化了。向海外投资者收取高额税收,补贴本地首次置业者,谁赢谁输,看似一目了然,但实际上是否如此?

我在另外一篇专栏文章里写过,海外投资者之所以投资澳洲,是因为澳洲有稳定的政治经济环境,健全的法律法规,然而,世界上并非只有澳洲有这样的环境。如果澳洲政策变得不近人情甚至苛刻,那么澳洲就会失去国际资本的青睐以及他们带来的机会。(《地产繁荣,不能没有海外投资者》)

新州政府本财年财政盈余45亿澳币,大大好于预期。但是这些盈余,很大一部分是由房地产繁荣和出售国有基础设施组成的。如果缺少海外资本,房地产繁荣毫无疑问会打个问号;如果没有海外资本的竞逐,国有基础设施是否能卖出高价也不得而知。

既然有了钱,那么大力投入基础建设,民生工程也是情理之中,医院,学校,交通及道路设施都获得强力的支持,而且,很大一部分资金落到悉尼西部—-人口增加最多,潜力最大的地方。以新建学校的选择为例,悉尼西南的Catherine Field,Leppington,西北的Marsden Park,North Kellyville等,都是房地产开发的热土。

在银行方面,本周依然是控制房价过热这个主旋律。在周一,评级机构穆迪把澳洲四大银行的评级从Aa2降至Aa3,原因就是担心家庭负债过高。

同时,NAB的最新报告预测澳洲独立屋价格来年将只有4.3%的增幅,不足目前增幅的一半。而公寓则呈现倒退之势,下跌0.4%。这是继ANZ月初发布房价预测之后,第二家大银行的预测。之前ANZ认为澳洲今年房价增长将只有4.4%,而明年则只有1.9%,相比去年的10.9%,增速大幅度下滑。

Westpac宣布大幅增加只还利息类贷款的利率,旗下的St George银行也跟随这一决定。现在银行提高利率的理由非常多,比如澳洲审慎监管局(APRA)规定每年投资房贷款增幅不能超过10%,只还利息贷款只能占新增贷款的30%;联邦要征银行税,机构评级被调低,融资成本增加等等。

总而言之,政府和银行都清楚明白地表示,我们已经那么努力了,房价再涨,不能再怪我们了。

公寓蓝海--换房老人的惊人购买力

不少墨尔本的公寓开发商埋怨,市场不好,投资者不买了我们怎么办?部分开发商却说,那么我们把它造得更贵些吧!既然30,40万的公寓不好卖,那我们开造130,140万的怎么样?这看似异想天开的办法,却有成为潮流的趋势。随着小户型,专供投资者的公寓需求减少,供应过量,转手转不出理想的价格,还有未来马上要取消的投资房印花税减免,不少墨尔本的开发商决定把目标投向更高端的市场。

在East Melbourne,开发商Icon做的一个项目,投资近5000-6000万澳币,但是户型只有11个公寓,所以,这个公寓两房标价310万澳币起。在传统富人区Toorak,新加坡开发商Sin Heng Chan一个投资7000万澳币的项目,只有19套公寓,160平方米的两房公寓190万起。在St Kilda路上,俯瞰Albert Park的地方,俄罗斯开发商最近发售的公寓项目标价200万起。

而同样的事情也发生在悉尼,一个换房老人花560万澳币买下的物业也创下了记录,因为他买的不是悉尼港湾的海景房,不是墨尔本老牌富人区Toorak的豪宅,也不是西澳Peppermint Grove西临大海,东面Swan河的别墅,而是在悉尼的商业园区Macquarie Park的公寓。这个来自Dural的换房老人为这个173平方米的Penthouse支付了每平方米3.23万澳币的价格。作为对比,Toga Property的Macquarie Central的最新售价是1到1.1万澳币每平方米。这就是换房老人的购买力---千金要买心头好。

在过去几年的澳洲房地产热潮中,好区的老人们手中持有的物业价格已经超出他们的想象,他们把大房子出售后,手里的现金能够轻而易举地购入价格不菲的新公寓,所以高端市场的潜力变得很大,但是相匹配的产品供应却太少,在经历了普通投资者的红海厮杀后,开发商们是否能在这里找到他们的蓝海,我们拭目以待。

作者简介:

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梁杰夫(微信:WX410213054)
Domain中文版《澳房汇》执行主编
澳洲地产专栏作家,信贷专家
中山大学学士,澳洲会计及管理硕士

关键词: 房市拍卖
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