看空情绪持续滋生 澳洲房市挺立风口浪尖

ACB News《澳华财经在线》报道，穆迪表示，从按揭贷款型债券观察，2015年11月澳洲房贷违约率由1.14%上升到了1.2%。其高管Alena Chen表示，经历去年的飙升行情后澳大利亚房市呈现降温势头，“房价增长放缓意味着相关经济活动减弱”，最终造成民众按揭还款压力上升，偿债表现将受影响。
 
上季度，澳洲首府城市房价创出1.36%的平均跌幅，悉尼与墨尔本分别下跌2.3%与1.9%。租赁收益率下降0.3%。穆迪预期，未来一年房市下行势头还将继续，并受经济形势拖累。“澳洲最大出口市场中国经济增长放缓，大宗商品价格徘徊于多年低位且持续下跌，将给澳洲经济带来压力，2016年将低于趋势增长率，劳动力市场也将较为疲软”。

该机构认为，对房贷业务占大头的银行而言，房市下行意味着更大的挑战。
 
穆迪的担忧也是澳洲监管方的心头大石。为避免房市过热带来的泡沫风险，自2014年10月起澳审慎监管局向大银行持续施压，提出更高的资本金标准，并要求其控制投资性贷款比例。四大行去年10月开始相继提升按揭利率，向房市吹出第一波冷风。
 
昨日，澳储行发布2月利率决议时对金融市场高波动性和全球经济形势表达出明显担忧。宏观环境存在不确定性时避免房市的大起大落变得尤为重要。RBA的立场清晰：将通过监管举措，继续推行审慎的借贷标准以扼制房市风险。
 
监管方立场坚定的情况下，大银行升息和投资性房贷标准收紧将给澳洲房市带来持续冲击。
 
ACB News《澳华财经在线》报道，澳新银行-地产协会最新发布的调查揭示，目前澳洲民众对地产市场的总信心指数重新回到一年高位，然而对房价增长及房建活动预期显著下降（见下表）。

澳新银行澳洲经济组的Cherelle Murphy 与David Cannington指出，总信心指标回升主要得益于地产公司开发管线稳固和商业地产前景积极。然而分项指标揭示，澳洲民众对房市信心已经跌到三年低点（见上端图片）。
 
地产行业的变化将会影响更为广泛的澳洲经济。“房建活动水平与住宅投资前景趋弱将无益于经济，住宅销售和房价预期下降有可能给住房服务和房地产行业就业带来压力 ，最终由于财富效应消减影响到居民消费支出”。

全球最大基金管理公司BlackRock亦持有类似担忧。援引自澳商业观察家报，BlackRock澳洲公司投资策略师Steve Miller认为，后采矿热潮时期澳大利亚在经济转型上进展良好进展，但房市下行或将在来年引发经济形势疲软。房地产行业成为澳洲经济转型期关键支撑力量，促进居民消费支出。但目前房价与房建活动看起来都较为“脆弱”。
 
澳新银行分析师表示，本次调查结果符合其预判，即澳洲房市不会大幅下行。但住宅建设和房价增长会更为温和。
 
对于澳洲房市，乐观者预期则是——高位整固后再度上行，海内外购买需求强烈，房产供应缺口较大给房市带来稳定支持。额外的刺激因素在于，房市短期回调将给央行进一步降息带来政策空间。

“我们预计，如果房市增长放缓而其它经济部门没有明显起色，今年澳储行还将通过降息给经济减压”。澳新银行预测，央行在2016将降息两次，分别于五月和八月。
 
澳洲四大行中其它三行目前预估2016年澳洲官息将保持在2%不变。
 
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